11 января, 12:47

Застройщикам пригрозят сумой да тюрьмой

Для спасения проблемных долевок Ленобласти в Госдуме РФ могут поправить ряд федеральных законов и даже Уголовный кодекс.

Депутаты областного Заксобрания готовят обращение в Думу с законодательной инициативой о внесении существенных поправок в ряд действующих федеральных законов, которые регламентируют взаимодействие государства, дольщиков и застройщиков. Речь идет о перечне корректировок по спорным вопросам, касающимся проблемных объектов долевого строительства.

Напомним, что на сегодняшний день в области больше 30 объектов долевого строительства, по которым застройщики сорвали все допустимые сроки ввода в эксплуатацию. Свыше 14,5 тысяч дольщиков месяцами и даже годами продолжают ждать ключей от своих давно уже купленных и оплаченных квартир в этих домах.

Чтобы разрешить непростую ситуацию, в регионе разработали целый ряд эффективных инструментов для спасения проблемных долевок. В частности, областное правительство помогает найти новых инвесторов, которые будут готовы достроить тот или иной объект на максимально выгодных условиях, берет на себя обязательства по подведению коммуникаций и даже само может стать дольщиком и выкупать пустующие площади. Предусмотрен вариант передачи проблемных долгостроев Ленинградскому областному агентству ипотечного жилищного кредитования (ЛенОблАИЖК), которое возьмет на себя все обязательства по завершению строительства – при условии, что компания-застройщик передаст свои объекты со всеми сопутствующими активами, оставив за собой кредиторскую задолженность в полном объеме.

Но, к сожалению, грамотная и эффективная региональная программа рискует споткнуться о ряд ограничений со стороны федерального законодательства. Скажем, по закону ЛенОблАИЖК может достроить тот или иной проблемный дом лишь в том случае, если изначальный застройщик, без пяти минут банкрот, добровольно передаст ему все активы. А если не передаст? Или в погоне за сиюминутной выгодой потребует совершенно неприличные с точки зрения агентства отступные? Регион может попытаться уговорить такого застройщика, но принудить его к порядочности законными мерами — нет.

А ведь на кону судьбы тысяч людей, которые остались и без жилья, и без уплаченных за него миллионов рублей, часто – взятых в кредит.

Власти Ленобласти решили повернуть федеральное законодательство лицом к народу. В частности, они рекомендуют подкорректировать 214-ФЗ и заставить застройщиков в обязательном порядке передавать жилищно-строительным кооперативам или региональному застройщику (в нашем случае это ЛенОблАИЖК) свои объекты, срок ввода которых в эксплуатацию нарушен более чем на год. А если строительная компания не хочет сделать это добровольно – ликвидировать ее и передать объекты без ее участия и согласия.

При этом, поскольку неисполнением обязательств перед дольщиками застройщик нанес им, да и региону серьезный ущерб, не компенсировать ему разницу, если стоимость переданных активов окажется выше, чем общая сумма неисполненных обязательств. В противном же случае, если долгов у компании больше, чем активов, – заставить ее выплатить эту разницу в полном объеме.

Учли авторы законодательной инициативы и сложившуюся практику, когда застройщик необоснованно затягивает все допустимые сроки передачи активов правоприемнику. Чтобы избежать такого варианта развития событий, предлагается существенно упростить процедуру передачи застройщиком проблемных объектов. Это позволит сэкономить как время, так и деньги.

Мотивы недобросовестных застройщиков вполне понятны: до окончания процедуры банкротства многие из них пытаются заработать лишнюю копейку, продать как можно больше несуществующих квартир в недостроенном и «замороженном» доме, вывести денежные средства с официальных счетов и обеспечить себе безбедную старость. Но в случае одобрения законодательной инициативы Ленинградской области, будут внесены существенные поправки в 137-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», запрещающие Росреестру регистрировать любые договоры долевого участия с момента начала процедуры банкротства в отношении застройщика. Проще говоря, строительные компании не смогут продавать квартиры в долевке, не дожидаясь официального решения суда о признании ее банкротом.

Также региональные законотворцы предусматривают возможность серьезного ужесточения наказания для недобросовестных застройщиков, если те позволят себе нецелевое использование денежных средств дольщиков. Подобные нарушения со стороны строительных компаний повлекут за собой административные санкции в виде штрафов и временно отзыва лицензии (соответствующие поправки в Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации также прописаны в тексте законодательной инициативы).

Кроме административной ответственности недобросовестным застройщикам предлагается напомнить и об уголовной. За нецелевое использование средств участников долевого строительства в крупном и особо крупном размере (свыше 3 и 5 млн. рублей соответственно), предлагается наказывать нарушителей исправительными или обязательными работами и даже лишать свободы сроком до двух лет. Правда, авторы законодательной инициативы допускают возможность и освобождения нарушителя от ответственности, если он в полной мере возместит нанесенный ущерб или оперативно достроит и введет проблемный объект в эксплуатацию.

Возможно, будут внесены корректировки и в ряд других федеральных законов. Так, предложенные поправки в закон «О рекламе» запрещают рекламировать квартиры в новостройках, которые возводятся силами жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Корректировки в Земельный кодекс РФ позволят органам государственной власти бесплатно передавать государственные и муниципальные земельные участки жилищно-строительным кооперативам (и другим некоммерческим организациям, созданным гражданами) для завершения строительства собственными силами, либо с привлечением инвесторов.

«Это позволит снизить социальную напряженность в среде участников долевого строительства и создать необходимые экономические и правовые условия, способствующие завершению строительства проблемных объектов, - прокомментировал региональную законодательную инициативу председатель комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Денис Горбунов. – Причем, возможность решить проблему на законодательном уровне появится у всех без исключения субъектов Российской Федерации, вне зависимости от уровня дефицита или профицита бюджетов».

На ближайшем заседании Законодательного собрания парламентарии должны утвердить данную инициативу и направить ее на рассмотрение в Госдуму.

«Все предложения, собранные в нашем обращении в Думу, обсуждаются в Ленобласти уже около года. В работе над этой инициативой участвуют и депутаты, и губернатор, и строительный сектор регионального правительства. Я уверен, что на следующем заседании депутатский корпус единогласно ее поддержит, независимо от партийной принадлежности. Да и о каких политических убеждениях может идти речь, когда по вине недобросовестных застройщиков пострадали тысячи людей. Мы обязаны сделать все, чтобы помочь этим людям», - подчеркивает депутат областного ЗакСа, член постоянной комиссии по строительству, транспорту, связи и дорожному хозяйству Алексей Ломов.

Стоит отметить, что, если нижняя палата российского парламента одобрит ленинградскую схему спасения проблемных долевок, ее активно смогут брать на вооружение и другие регионы России.

«Она не будет обязательной - все-таки бюджеты у всех разные. Для сравнения: в Московской области бюджет в разы больше, чем у нас, а значит, и возможностей решить проблему долгостроев больше. А есть регионы, которые не смогут взять на себя дополнительную нагрузку и обязательства, - резюмирует депутат Ломов. - Но то, что ноу-хау Ленинградской области станет одним из весьма действенных механизмов решения вопроса с проблемными долевкам для регионов, где ситуация примерно такая же, как у нас — это точно. А таких регионов в России, можете мне поверить, еще очень много».

Александр Телегин