Домашний вопрос: что и когда ждать от рынка строящегося жилья

Планы правительства и бизнес-подход сегодняшнего дня

Ситуация на рынке жилья в России остаётся непростой: цены растут, и перспективы «выхода на плато» пока не просматриваются. Что готовит в этой связи правительство и что говорит бизнес? Об этом – специально для Online47.

Время роста

В правительстве России признают, что рост цен на рынке строящегося жилья - объективная реальность, обусловленная значимыми факторами: дорожают не только материалы – дороже становится рабочая сила. И, хотя этот фактор обещают сбалансировать новыми технологиями и ростом производительности труда, тревожность ценовых ожиданий в этом сегменте пока не купируется.

Между тем, все участники рынка строящегося жилья отдают себе отчёт, что рост цен не может не соотноситься с покупательской способностью. А динамика подорожания пока слишком плохо коррелирует с динамикой доходов: они, в отличие от цен, у основной массы целевой аудитории, как минимум, не растут.

Именно поэтому и государство, заинтересованное в развитии строительной отрасли, и застройщики активно используют инструмент ипотеки и льготных ставок. Причём, бизнес это делает более гибко.

Этой ситуацией может воспользоваться грамотный покупатель, которого маркетологи условно определяют как семейных представителей поколения Z: «умные, современные, продвинутые, хорошо образованные, умеющие считать молодые люди».

За последние несколько дней эта аудитория получила много информации к размышлению – зафиксируем и дополним.

Нагрузка на цену

Заместитель председателя правительства России Марат Хуснуллин публично подтвердил: в строительной отрасли дорожают материалы и рабочая сила.

«Расценки придётся пересмотреть как минимум в части заработной платы, – это совершенно точно. У нас, к сожалению, рабочая сила сильно подорожала. В этом, конечно, есть минус на сегодняшнем этапе», - признал Марат Хуснуллин на совещании у президента 19 мая.

Там же он подтвердил:

«Владимир Владимирович, было Ваше очень серьёзное поручение по привлечению современных экологичных и энергоэффективных технологий и материалов. Вообще, здесь нам нужно делать просто технологический прорыв».

Оба эти тезиса практически гарантируют новый виток роста цен на строящееся жильё, и это - аргумент для тех, кто колеблется: приобретать квартиры уже сейчас, или повременить.

И здесь уже каждый решает сам – рассчитывать или нет на заверения Марата Хуснуллина, что в конечном итоге цена стабилизируется и даже понизится:

«Мы производительность труда будем повышать и новые технологии применять. Этого не надо бояться. Поэтому в части стоимости трудовых ресурсов надо будет пересмотреть расценки, в части стоимости материалов надо будет пересмотреть. И сами виды работ: надо обязательно применять новые современные технологии – тогда, может, расценки будут выше, но за счёт производительности в конечном итоге произойдёт снижение».


Бизнес-подход

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, рассказал Online47, какова его экспертная оценка цен на рынке строящегося жилья на настоящий момент, и, главное, каков прогноз.

«В текущем году цены на квартиры в строящихся домах продолжают расти. Причем, скорость их увеличения превзошла прогнозы, дававшиеся в конце 2020 года. Так, за первые три месяца 2021 года квадратный метр в наших жилых комплексах подорожал, в зависимости от объекта, на 5-10%. Можно ожидать, что после отмены льготной ипотеки рост цен замедлится и они, с большой долей вероятности, зафиксируются на текущих уровнях», - полагает Сергей Терентьев.

Однако значит ли это, что в этой ситуации бизнес откажется от гибкой работы со сниженными ставками на ипотеку? И какие ещё предложениям может получить покупатель, заинтересованный в приобретении недвижимости, но ищущий варианты снижения финансовой нагрузки?

Сергей Терентьев утверждает, что нет – не откажется, и да – варианты есть:

"Ставка по ипотеке ниже, чем в рамках госпрограммы – это реальность. Совместно с крупными банками мы разрабатываем подобные ипотечные программы, субсидируя ипотечную ставку ниже уровня в 6,5%. Ставка может варьироваться от минимальной - 0,01% - и сохраняться на этом уровне от полугода до года, до 5,7-5,8% годовых и фиксироваться на весь срок кредитования. За счет того, что застройщик субсидирует банку снижение процентной ставки из своих средств, цена квартиры в момент покупки несколько возрастает.

Однако расчеты показывают, что при длительном сроке кредитования – порядка 15-20 лет – заемщик может сэкономить до миллиона рублей на процентах по кредиту за счет сниженной ставки. Это – реальная выгода покупателя, даже несмотря на то, что стоимость квартиры немного возросла.

В связи с этим, подобные программы выгодны, если заемщик не планирует погашать ипотечный кредит досрочно. Существующая на рынке тенденция, в рамках которой все меньше заемщиков планируют гасить ипотечный кредит раньше срока, стимулирует интерес покупателей к подобным программам.

После 1 июля, когда государство прекратит субсидировать ипотечную ставку в большинстве регионов, совместные программы застройщиков и банков также будут скорректированы. В настоящий момент они отталкиваются от ставки в 6,5% годовых. После 1 июля можно ожидать изменения либо ставок, либо сопутствующих условий таких программ. Однако на их суть это не повлияет.

Застройщики по-прежнему будут стараться предлагать клиентам выгодные ипотечные программы со ставками ниже среднерыночных. Это позволяет повысить привлекательность объектов компании за счет улучшения условий покупки, в связи с чем застройщики и банки напрямую заинтересованы в разработке ипотечных программ со сниженными ставками".

Не пропустите

Вместо резюме

Простые ответы на сложные вопросы бывают – но не по теме жилищного строительства.

Однако серьёзное отношение государства к строительной отрасли как к одному из главных локомотивов экономики и нацеленность на успешное долгосрочное развитие бизнеса надежных застройщиков - это, как представляется, два фактора, на которые вполне можно рассчитывать. В том числе – и покупателям жилья.

Марина Смирнова

Партнерский материал


Фото: Валентин Илюшин