В Ленобласти пересчитали кадастровую стоимость: как на нее повлиял рынок недвижимости и повысится ли налог на имущество

Новая кадастровая стоимость объектов недвижимости 47 региона вступит в силу с наступлением нового года

С 1 января 2022 года в Ленинградской области изменится кадастровая стоимость объектов недвижимости. «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» («ЛенКадОценка») провело новую оценку – первую в регионе с 2013 года, из-за чего в отношении некоторых объектов кадастровая стоимость выросла в разы. Но на жителях это почти не скажется – все это нужно, в первую очередь, для приведения кадастровой стоимости в соответствие с реальным положением дел. Online47 разобрался подробнее и узнал, во сколько оценили недвижимость в разных районах области.

Что и как оценивали

В этом году государственная кадастровая оценка была проведена в отношении 2 024 665 объектов недвижимости, расположенных в Ленинградской области. Речь о зданиях (879 116 единиц), помещениях (1 050 116), объектах незавершенного строительства (34 433), сооружениях (60 700) и машино-местах (300). Таким образом, посчитали и проанализировали данные по:

· многоквартирным домам, квартирам;

· домам малоэтажной жилой застройки, в том числе ИЖС;

· местам для хранения транспорта;

· магазинам, торгово-сервисным, торгово-развлекательным комплексам, рынкам, торговым киоскам, павильонам, ларькам, АЗС, автомойкам, автосалонам, ресторанам, кафе и ломбардам;

· гостиницам, апарт-отелям, мотелям, общежитиям, пансионатам, базам отдыха, пионерским лагерям, санаториям, кемпингам;

· административным и бытовым объектам;

· производственным зданиям;

· учебным, спортивным, культурным, лечебно-оздоровительным, общественным объектам;

· торговым, офисным, производственно-складским помещениям.

При этом, как уточняется в отчете «ЛенКадОценки», при проведении оценки учитывались основные и дополнительные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов. Эти факторы отличаются для разных видов зданий.

Не пропустите

Например, в перечень ценообразующих показателей для квартир вошли: год постройки и тип дома (кирпичный, панельный, клубный и др.), площадь жилья, этаж, коммуникации. Также учитывалось расстояние до Санкт-Петербурга или административного центра района, обеспеченность объектами социальной инфраструктуры и состояние квартиры.

Для загородной недвижимости определяющими оказались конструктивные характеристики и класс качества, материал конструктивных элементов, год постройки, функциональное назначение (коттеджи, таунхаусы и др.), площадь. Во вторую очередь принималось во внимание наличие электро-, водо-, газоснабжения, канализации и отопления.

Как обстоят дела на рынке недвижимости Ленобласти

При проведении кадастровой оценки специалисты ориентируются и на имеющиеся рыночные цены объектов недвижимости, ведь кадастровая стоимость по закону не может быть выше рыночной.

В этот раз учет реальных цен был особенно важен, ведь только за 2020 год, по данным Аналитического центра Циан, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Ленинградской области увеличилась на 12,6%. По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга», с января по декабрь 2020 года в Ленинградской области индекс средних цен на квартиры вторичного рынка вырос на 23,4%.

Данные отчета «ЛенКадОценки». Динамика изменения средних удельных цен предложения к продаже квартир на вторичном рынке Ленинградской области, руб. /кв. м

Данные отчета «ЛенКадОценки». Динамика изменения средних удельных цен предложения к продаже квартир на вторичном рынке Ленинградской области, руб. /кв. м

Эти изменения влияют и на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Эксперты подчеркивают, что о таких высоких кадастровых суммах речь, конечно, не идет, но кадастровая стоимость, безусловно, должна учитывать реальное положение дел.

Поэтому оно тоже отражено в отчете «ЛенКадОценки», где представлены удельные показатели средних рыночных цен в разных городах региона. Данные актуальны на начало 2021 года, но все же представляют интерес для тех, кто хочет узнать об обстановке на рынке недвижимости области.

Очевидно, что одним из определяющих факторов стоимости жилья на рынке Ленобласти является территориальное расположение. Ценник напрямую зависит, во-первых, от удаленности от центра города (административного центра), а во-вторых, от Санкт-Петербурга.

Самым дорогим в регионе является жилье в Кудрово. В кварталах южной части города показатели средних рыночных цен варьируются от 129 до 138 тысяч рублей. Чуть ниже стоимость в центральной и северо-западной части города – от 120 до 129 тысяч рублей. В северо-восточных кварталах жилье оценивается в 108–120 тысяч за «квадрат».

Не отступает и Мурино. Молодой город разделили на три зоны. Самые высокие средние рыночные цены – в кварталах западнее и северо-западнее метро «Девяткино», здесь ценник стартует с 123 тысяч и доходит до 142 тысяч рублей за квадратный метр. Восточнее и севернее метро, а также в южной части вдоль реки Охты жилье чуть доступнее – квадратный метр обойдется в сумму от 96 до 123 тысяч рублей. Самые дешевые муринские «квадраты» – от 69 до 96 тысяч – в юго-восточной части города.

В административном центре Всеволожского района – во Всеволожске – удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади варьируются от 90 до 108 тысяч рублей в северной части города, от 72 до 90 тысяч в основной части (за исключением Щеглово), в Щеглово – от 54 до 72 тысяч.

В столице Ленинградской области – городе Гатчина – рыночные цены оказались куда приятнее. Так, в центре, а также в северной и южной части города один «квадрат» оценивается в сумму от 81 до 112 тысяч рублей. В кварталах близких к центру цифры варьируются от 63 до 81 тысячи, а в восточной и западной частях города – от 24 до 63 тысяч.

Схожие со столичными цены в средневековом Выборге, где средняя рыночная стоимость жилья в центре составляет от 72 до 170 тысяч за квадратный метр, вблизи центра – от 63 до 72 тысяч и в остальных кварталах – от 38 до 60 тысяч рублей.

В других городах Ленинградской области показатели таковы:

· Бокситогорск: 20–28 тысяч в центре города, 12–20 тысяч – в других районах;
· Ивангород: 36–42 тысячи в центре, 33–36 тысяч в примыкающих к центру кварталах, 27–33 тысячи в южной части города;
· Кингисепп: 63–71 тысяча в центре и на северо-западе города, 54–63 тысячи вблизи центра (в основном южнее), 27–54 тысячи – в южной и северо-западной частях города;
· Кировск: 75–81 тысяча в центре рядом с Невой, 69–75 тысяч вблизи центра также вдоль реки, 63–69 тысяч – в северо- и юго-восточной частях города;
· Новая Ладога: 36–45 тысяч в центральной и северо-восточной части у реки Волхов, 27–36 тысяч – остальная часть города;
· Отрадное: 72–90 тысяч в центре, 63–72 тысяч в кварталах восточнее и юго-западнее центра, 54–63 тысячи в кварталах северо-востока и запада города;
· Приозерск: 52–64 тысячи в центральной части, 40–52 тысячи в кварталах близких к центру, 32–40 тысячи в восточной и юго-восточной частях города;
· Сланцы: 24–28 тысяч в центре, 16–24 тысячи – в остальной части города;
· Сосновый Бор: 90–99 тысяч – центральные кварталы, 81–90 тысяч – в кварталах вблизи центра, 72–81 тысячи – в остальных частях города;
· Тихвин: 45–48 тысяч в центре, 39–45 тысяч – в остальных кварталах;
· Тосно: 72–80 тысяч в центре, 60–72 тысяч вблизи центральных кварталов, 44–60 тысяч в кварталах, расположенных на расстоянии 1–3 км от центра.

Самым экономным же – вполне, пожалуй, предсказуемо – стало жилье в удаленных от мегаполиса городах. Так, в Лодейном Поле средний ценник составил от 36 до 39 тысяч за метр в центре и от 33 до 36 тысяч – на востоке и западе города.

Похожие цифры в Подпорожье – от 27 до 36 тысяч в центре, от 9 до 27 тысяч – в остальной части города. Еще дешевле квадратные жилые метры в Пикалево – в центре единица площади обойдется в сумму от 18 до 27 тысяч, в остальных кварталах – от 9 до 18 тысяч.

Не пропустите

Ожидать ли повышения налогов

Вообще, согласно законодательству, кадастровая оценка должна проводиться каждые четыре года (и каждые два – в городах федерального значения). Однако в Ленинградской области в связи с объективными обстоятельствами последняя оценка проводилась восемь лет назад – в 2013 году.

«Кадастровая оценка выполняет несколько функций. Прежде всего, она нужна не для повышения налогов, а для того, чтобы все соответствовало действительности. Кадастровая стоимость – это определение объективной реальности, – объяснил Online47 директор ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» Владимир Филановский. – Но за эти годы многое изменилось, цены не стояли на месте, стоимость недвижимости выросла. Кроме того, проведенная в 2013 году оценка не во всем соответствовала действительности. В результате этого, к примеру, кадастровая стоимость ряда квартир в Кудрово и Мурино составляла всего 5 тысяч рублей за квадратный метр».

Новая оценка подтвердила: на самом деле цифры совсем другие. Местами – в тех же районах новостроек – кадастровая стоимость повысилась в разы. Однако по факту она просто стала соответствовать реальности – в том числе, ценовой обстановке на рынке.

Впрочем, опасаться многократного увеличения налога на имущество, дарение и на доход при продаже квартиры – а кадастровая стоимость как раз и используется в качестве налоговой базы при расчете этих показателей – не нужно.

«В силу действующего Налогового кодекса для физических лиц, граждан повышение налогов производится не более 10% в год. Таким образом, кадастровая стоимость будет больше, но налог будет подниматься не резко, а постепенно. Учитывая, что сейчас цена незначительная, это не так отразится на конкретных физических лицах», – подчеркивает Владимир Филановский.

Сильнее разницу ощутят юридические лица, особенно организации, расположенные в тех же Мурино и Кудрово. Все эти годы они платили невысокие налоги, теперь же предстоит согласиться с объективной стоимостью их объектов. К слову, для муниципалитетов это большой плюс, ведь налоги платятся в местную казну – и из этих денег затем ремонтируются дороги, строятся школы и детские сады, благоустраиваются территории.

При этом Ленинградская область, известная многочисленными мерами поддержки бизнеса, в этом вопросе также идет навстречу компаниям. Так, многие юридические лица имеют право на льготу в 50, а то и в 100% на оплату налога на имущество. Кроме того, бизнес имеет право провести индивидуальную оценку недвижимости и предоставить данные в «ЛенКадОценку».

В учреждении уже провели первую «работу над ошибками» в части нового отчета – до 21 октября принимались замечания и жалобы несогласных с представленными данными. Однако, по словам главы ведомства, обращения в основном носили неконструктивный характер.

«В этом году мы оценивали более 2 млн объектов и не всегда обладали всей полнотой информации, а поэтому были готовы к уточнениям. Если аргументы основываются на документах и материалах, мы это корректируем, – заверил Владимир Филановский. – И на самом деле этот процесс не останавливается. Отчет – это живой документ. Можно будет после его принятия и даже когда он начнет работать также присылать замечания и представлять документы. Если они будут соответствовать действительности, мы имеем право и обязаны скорректировать».
Не пропустите

Отметим, что в следующем году «Ленинградскому областному учреждению кадастровой оценки» предстоит не меньшая работа. В 2022 году все субъекты РФ будут единовременно проводить кадастровую оценку земельных участков, сведения о которых будут содержаться в Едином государственном реестре недвижимости. Этот процесс очень важен для социально-экономического развития региона, а также является одной из важнейших задач национального проекта «Малое и среднее предпринимательство и поддержка предпринимательской инициативы».

Татьяна Туктамышева

Фото: Валентин Илюшин/Online47