В России хотят отказаться от строительства квартир-студий меньше 28 квадратных метров. Такое решение было принято после того, как президент Владимир Путин озвучил долгосрочные цели – обеспечить к 2030 году россиян жильем из расчета 33 кв. м на человека. Пока к таким мерам собираются прибегнуть только в Москве и Ленобласти. Возможно, тенденцию подхватят и другие регионы. Предполагается, что нововведения не коснутся проектов, согласованных до 7 мая 2024 года. Но затронут застройщиков, чьи проекты еще в разработке, и у кого пока нет положительного заключения по планировке. Online47 поговорил с экспертами и владельцами студий о том, почему в России так популярны маленькие квартиры, и ждать ли дефицита таких лотов на рынке.
Больше метров студиям
Самыми крошечными квартирами сегодня славится Москва. Всего пару лет назад шуму наделала новость о московских студиях, размером в 8 кв.м. Тогда россияне всерьез дискутировали о том, стоит ли так себя ущемлять ради московской прописки. Поэтому первой отказаться от микрожилья решила именно Москва. Инициативу столицы поддержала и Ленинградская область, которая на сегодня является регионом-лидером жилищного строительства.
«Ленинградская область как регион — лидер жилищного строительства России поддержит инициативу Москвы по улучшению параметров строящегося жилья. Сейчас площадь студий в новостройках Ленобласти не может быть ниже 24 кв. м. С 1 июня для новых проектов увеличим требуемый минимальный метраж до 28 кв. м», — отметил губернатор области Александр Дрозденко в своем телеграм-канале.
Ипотечный калькулятор
Подсчеты госкорпорации ДОМ.РФ показывают, что на студии менее 25 кв. м. сегодня приходится около 14% всех лотов на первичном рынке России. Еще 30% — квартиры площадью от 25 до 35 «квадратов». Итого, малогобаритное жилье занимает около 1/5 всех предложений на отечественном рынке и более четверги в Ленинградской области.
При этом, средняя цена за 1 кв. м. жилья в Ленобласти за последние полгода выросла на 15,9% и составила 129,5 тысяч рублей. А средняя цена за объект составила 5,4 млн рублей. В других регионах рост цен за последние полгода был не таким высоким. Например, в Тюменской области он составил 9.49% – 125,7 тысяч рублей за метр, в Краснодарском крае – 4.57% или 175,7 тысяч рублей.
Online47 решил посчитать, сколько будет стоить студия в Ленобласти по «Семейной ипотеке», где ставка 6%. А также во сколько обойдется студия для тех, у кого детей пока нет, а ставка по ипотеке максимальная – 17%.
По «Семейной ипотеке» студия 24 кв.м., при ставке в 6% и сроком на 20 лет, обойдется в 5,8 млн рублей. Переплата по проценту составит 2,4 млн рублей при первоначальном взносе в 600 тысяч рублей – 15%. А ежемесячно за кредит семья будет отдавать 24,3 тысяч рублей.
В Буграх, к примеру, студия в 28,5 кв. м. обойдется в 5,4 млн рублей. Ежемесячный платеж при той же ставке в 6% составит 22,8 тысяч рублей. При этом, в качестве первоначального взноса в 15% придется заплатить 561,7 тысячу рублей. Если же рассматривать ставку в 17%, то та же студия выльется в сумму – 8 млн рублей. А следующие 20 лет семья будет отдавать из семейного бюджета 46,6 тысяч рублей ежемесячно.
При этом, однокомнатная квартира с похожим метражом – 26,7 кв. м. – выйдет почти в ту же стоимость. При первоначальном платеже в 15% - 840 тысяч рублей, общая стоимость квартиры выльется в 8,1 млн рублей. Ежемесячный платеж составит 34,1 тысяч рублей на 20 лет при ипотечной ставке в 6%. При 17% стоимость жилплощади возрастет до 16,7 млн рублей, а ежемесячный платеж – до 69,8 тысяч рублей.
Вместе с тем, в России уже рассматривают вариант повышения первоначального взноса до 30%. В таком случае, один только первоначальный взнос за самую дешевую однокомнатную квартиру составит 1,8 млн при ставке в 17%. А ежемесячный платеж последующие 20 лет – 61,6 тысяч рублей. При этом, средняя зарпалата в Ленобласти на 2024 год составляет немногим больше – 71,4 тысячи рублей. То есть, как минимум, половина семейного бюджета ленинградца уйдет на оплату одной только ипотеки. Но семье, при этом, нужно будет еще на что-то жить и содержать детей.
Как отреагирует рынок
Как говорят застройщики, запрет на квартиры меньше 28 кв. м., могут изменить ситуацию. Ведь любые рыночные запреты дестабилизируют рынок, уводя его в серую зону:
«Спрос на малоформатные квартиры обусловлен специфической российской тенденцией вкладывать деньги в недвижимость для сохранения семейного капитала, — рассказал руководитель службы маркетинга одной из компаний-застройщиков Удмуртии. — То есть покупатели квартир вместо улучшения жилищных условий склонны приобретать дополнительную квартиру: на будущее для детей, под сдачу. Отсюда и повышенный спрос на малый формат. Запрещая малоформатные квартиры, законодатель стимулирует рынок субститутов, например, так называемых «аппартаментов».
Также на фоне разговоров о недопустимости малогабаритного жилья, вспомнили и о том, что, согласно Жилищному кодексу, студии не относятся к видам жилых помещений. Как подтвердил юрист Янис Юкша, кодекс, действительно, не предполагал, что в студиях будут жить:
«К жилым помещениям предъявляются особые требования по квадратуре. Есть определенные стандарты, когда человеку комфортно жить и развиваться. Строительство подобных микроквартир было продиктовано тем, что застройщики хотели побольше заработать со своих объектов. А так как не все люди имели достаточно средств на покупку полноценного жилья, то пытались зацепиться хоть за что-то. Раньше такие студии достаточно сложно было перевести в статус жилых помещений. А жилое от нежилого отличается разницей в уплате коммунальных услуг, размере площади, наличии подсобных площадей: кухонных помещении, ванных и туалетных комнат. Все это нужно для обеспечения нормальной жизнедеятельности, чтобы создавать семью и воспитывать детей. Во многом, текущие изменения на рынке недвижимости направлены и на это».
Также эксперт добавил, что с сегодняшним высоким уровнем развития России, требования к жилью должны измениться. Это понимает и высшее руководство страны.
Тем не менее, как предполагает президент Международной академии ипотеки и недвижимости, Ирина Радченко, каких-то значительных изменений на рынке недвижимости ждать все-таки не стоит:
«Речь идет именно о метраже квартир. Они считаются жилыми помещениями и там, действительно, ограничения будут работать. Застройщики, особенно в панельном строении, и раньше придерживались стандартов в 36 кв. м. для однокомнатной квартиры. Но никто, по-прежнему, не мешает строить апартаменты площадью от 7 кв. м. А их мы обычно и имеем ввиду, говоря о студиях. Для них нет дополнительных условий ни по шумоизоляции, ни по метражу. Сейчас около 20% сдаваемого жилья – это именно апартаменты. По факту, апартаменты не имеют никакого юридического статуса. Они не жилые помещения. Так что на строительстве малогабаритного жилья изменения вряд ли скажутся».
Каждый метр с пользой
На сегодняшний день, главный плюс студий – в их цене. Такие квартирки могут не сильно отличаться по метражу от однокомнатных, но значительно уступать им в цене. Так что «выжимать» пользу собственники стараются из каждого квадратного метра своего скромного жилья. В ход идут даже балконы и лоджии, которые превращаются в рабочие кабинет или зоны отдыха. Хотя и такое удовольствие не из дешевых. Например, утеплить балкон в Петербурге, в зависимости от материалов и метража, обойдется в 300-500 тысяч рублей.
Ксения и Вячеслав живут в студии 25 «метров» в Невском районе Петербурга. Хотят расширяться, но пока цены «кусаются»:
«Мы любим нашу квартиру, но, когда появится ребенок, надо будет расширяться. Цены пока не очень радуют. В соседнем доме евродвушки 33 кв. м. стоят уже около 9 млн со сроком сдачи – 2026 год. А я в 2019 свою покупала за 1,8 млн рублей. Поэтому не знаем, как сейчас расширяться. Задумались с мужем утеплить балкон, он у нас большой: порядка 3,5 «метров». Там спокойно можно сделать зону для отдыха и поставить диван для гостей. И по финансам это подъемно — около 450 тысяч рублей. Так что пока остановимся на этом варианте», — рассказала Online47 Ксения.
Она также добавила, что инициатива по увеличению метража, конечно, хорошая, но думает, что у многих вопрос финансов стоит на первом месте:
«Хорошо, если площадь квартир будет начинаться от 28 «метров». Но если брать среднюю цену за квадратный метр, то в активе надо иметь приличную сумму. Было бы хорошо, если бы площадь увеличили, а стоимость квадратного метра уменьшили хотя бы на треть».
Живешь как в муравейнике
Даже живя в родном городе, позволить себе однокомнатную квартиру могут далеко не все. Студенты и те, кто только начинают свой трудовой стаж, обычно не располагают достаточным количеством средств. Так что даже покупку студии многим приходится рассматривать, как долгосрочное вложение. Виктория и ее муж покупали студию 35,5 кв. м. в Ижевске, когда им было чуть больше 20 лет. Предполагали, что жить в приобретенном жилье будут долго:
«Обошлась жилплощадь в 1,45 млн рублей за 35,5 кв.м. - вместе с лоджией, – рассказала Виктория. – Ставка по ипотеке была 9%. Большую жилплощадь позволить себе еще не могли, поэтому выбрали поменьше. Подкупало то, что это новостройка, есть огороженная территория – то есть чужие не заедут на парковочные места, – камеры, охрана. Но, в итоге, расплатились за 3 года и съехали оттуда. Живешь, как в муравейнике. Звукоизоляции никакой. Сама студия – прямоугольная коробка. Из-за неудачной планировки много «квадратов» бесполезно пропадало в ванной комнате».
На что хватило денег
Спасительным островком квартиры-студии становятся для тех молодых семей, кто переезжает жить в мегаполисы и соседние с ними регионы. Анна Рожкина с мужем переехали в Ленобласть 4 года назад. До этого жили в Ижевске, где у них была 2-х комнатная квартира в центре города. Однако, вырученных с ее продажи денег семье хватило лишь на небольшую жилплощадь в Буграх за 1,8 млн рублей:
«Мы рассматривали еще варианты в Мурино. Но там была наценка из-за наличия метро, и из-за того, что это все-таки город. И такая же жилплощадь в 30 «квадратов» обошлась бы там в 3 млн рублей. К тому же, Мурино популярно для того, чтобы покупать там квартиры на сдачу в аренду. А в Буграх люди покупают для себя, там меньше людей, и в целом спокойнее. Плюсом было и то, что дом был достроен. Нам хотелось иметь максимум гарантий, что собственный угол в Ленобласти у нас уже есть. Застройщик не обещал строительства ни школ, ни детских садов, поэтому цена у него была ниже. Но поскольку Бугры – поселок, там и так это было. Школы, больницы, МФЦ – все в пешей доступности».
Конечно, с рынка недвижимости студии исчезнут не сразу. До 2026-2027 года жилье размером в 19-20 кв. м. еще будет встречаться. Но несмотря на то, что микроквартиры активно строятся, и так же активно продаются, для большинства россиян такой формат жилья – не предел мечтаний. На фоне инфляции и роста цен, малометражное жилье становится скорее гарантией сохранности собственных средств. С одной стороны, ограничения на крошечные метражи – возможность избавить рынок и людей от мини-квартир. Но с другой, – шаг к тому, чтобы и вовсе ограничить некоторых в покупке хоть какого-то жилья. Ведь увеличение метража увеличивает и цену. А пока для большинства покупателей студий вопрос стоимости – первоочередный. Время покажет, как будет развиваться ситуация с микрожильем, и появятся ли в России новые механизмы, которые позволят семьям покупать большей площадью.
Дарья Нестерова
Фото: Валентин Илюшин/Online47
