Приобретение недвижимости, независимо от дальнейших планов на нее, всегда важный и волнительный шаг. Ведь помимо того, что это само по себе весьма дорогостоящее удовольствие, так еще и существуют серьезные риски. Online47 постарался собрать из открытых источников самые важные рекомендации и советы для своих читателей.
Выбираем квартиру
Для начала следует определиться, какой вид жилья вы собираетесь покупать, так как условия приобретения квартир на первичном и вторичном рынках, включая доли, отличаются друг от друга.
В случае с новым жильем вы получите квартиру, на которую еще не было оформлено право собственности. Как правило, такие объекты стоят дороже, нежели те, в которых уже проживали другие люди. При этом зачастую приобретать их нужно до завершения строительства, во всяком случае, так выгодней.
Среди главных плюсов можно назвать то, что при покупке новой квартиры какие-либо риски, связанные с ее состоянием, минимальны и зависят лишь от добросовестности застройщика. К тому же в случае обращения за ипотекой условия могут быть гораздо выгодней, нежели со вторичкой. Но тогда в дальнейшем потребуются ипотечный договор, различные страховки и аккредитив. За наличные средства — договор купли-продажи, страхование жилья.
К слову, в Ленобласти застройка территорий и покупка новых объектов идут весьма активно, тут и скидки от девелоперов, и программы льготного кредитования, гарантийное обслуживание.
Между тем готовое жилье хоть и несет гораздо больше рисков, не предлагает удобных программ кредитования, зачастую на порядок дешевле новостроек, сама сделка при должном подходе займет неделю-две, а переезд может произойти уже на следующий день после нее.
В любом из вариантов, впрочем, важно учесть, какой бюджет у вас на руках, какой объемом кредит позволителен, особенно, учитывая текущую ставку ЦБ РФ и мартовские нововведения.
Выбрать квартиру можно, ознакомившись со списком доступных объектов в риэлтерских конторах, через объявления в интернете, знакомых, различные электронные торговые площадки вроде «Авито», «Циан», «Домлик», «Яндекс.Недвижимость».
Какие вопросы задавать
Приглядевшись к конкретным объектам необходимо договориться с продавцом о встрече, уточнив в ходе беседы несколько принципиальных для вас вопросов. Некоторые данные можно проверить заранее, включая возраст дома, местность и социнфраструктуру возле него (например, по интернет-картам), транспортную доступность, площадь, комнаты, качество ремонта (попросить фото), состояние парадной.
В ходе осмотра обратите особое внимание на местный контингент, оцените состояние близлежащих домов, дорог. Будучи в квартире проверьте, насколько выделяются признаки износа, как оформлена квартира, интерьер, присутствуют ли неприятные запахи, намеки на грызунов, насекомых. Задайте интересующие вопросы тому, кто будет показывать жилье, например, о том, как давно менялась проводка, трубы, полы.
pxhere.com
По возможности оцените личные вещи хозяев, захламленность жилья. После осмотра квартиры попробуйте поговорить с соседями, узнать их впечатления от дома, района. Напоследок договоритесь о том, какой перечень документов вам потребуется, обсудите, в каком порядке было приобретено жилье, нет ли каких-либо обременений. Сразу дайте понять продавцу, что вы никуда не торопитесь и в любом случае проверите все тонкости.
В случае с новостройкой внимательно изучите застройщика, историю его трудов, отзывы реальных клиентов, сроки строительства, насколько эти сроки точны, проект будущего здания и привлекательность территории, где его построят.
Документы для новостройки
От застройщика требуйте учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, о постановке на учет в налоговом органе, а также проверьте утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения за последние три года деятельности.
Вам также должны предоставить разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства, заключение госэкспертизы проектной документации, саму проектную документацию со всеми изменениями, а также подтверждение права застройщика на участок. Как следует проверьте их все, не спешите совершать сделку.
Документы для готового жилья
Что же касается собственника недвижимости, то от него помимо паспорта и свежей выписки из ЕГРН (через «Госуслуги» или в МФЦ) обязательно потребуйте технический паспорт (в том числе, чтобы проверить законность перепланировки), договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или договор дарения.
Также попросите предоставить расширенную выписку из домовой книги, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (ведь собственник может заключить сделку, будучи невменяем, а затем оспорить ее). Если у собственника есть дети и/или он состоит в браке, может потребоваться свидетельство о рождении ребенка (не использовался ли маткапитал) и брачный договор или согласие супруги/супруга на продажу, документ о смене фамилии.
Еще один пункт, который может в дальнейшем создать проблемы, долги по коммунальным платежам. Попросите предоставить справку об отсутствии таковых и внесите в договор купли-продажи пункт, обязующий продавца погасить выявленную задолженность в течение конкретного срока. Если в сделке от лица продавца будет выступать доверенное лицо, тщательно как можно тщательней проверьте доверенность (дата составления и срок действия, персональные данные, сведения об объекте, полномочия).
В совокупности эти документы позволят вам выявить сведения об обременениях, ограничениях, арестах, запретах, наличии особых отметок, заявлений о правопритязаниях, сносе дома или признании его аварийным, о госрегистрации без согласия третьего лица, органа, об изъятии объекта для государственных и муниципальных нужд, о принадлежности к культурному наследию и о правах и законных интересах третьих лиц.
Приемка новой квартиры
Передача готового жилья от застройщика к покупателю происходит через процедуру приемки квартиры. Неправильно было бы думать, что он заключается лишь в том, чтобы подписать акт приема-передачи. Перед этим обязательно воспользуйтесь возможностью как следует осмотреть объект, проверьте его на соответствие строительным нормам и договору с застройщиком. Не лишним будем привлечь к этому процессу специалистов, сегодня есть специальные организации, которые занимаются этим вопросом.
Если в результате осмотра вы найдете, например, царапины на стеклах, трещины на стенах, пятна влаги, то все эти моменты примечайте для себя. Потом при подписании акта укажите условие устранения дефектов. Добросовестные застройщики исправляют ошибки буквально день в день, с другими, не исключено, что придется обращаться к юристам. Если вдруг пропустите какой-то недостаток, то в дальнейшем пишите претензию, работы проведут по гарантии.
За подписанием акта приемки последует выдача ключей от новенькой квартиры. Это значит, что после постановки дома на кадастровый учет (иногда ставят его сразу по факту ввода в эксплуатацию, другие затягивают вплоть до полугода) вам нужно будет обратиться в МФЦ и оформить право собственности на квартиру. Если жилье единственное, в дальнейшем потребуется зарегистрироваться по месту жительства, что также можно сделать через МФЦ.
Выход на сделку со вторичным жильем
Перед заключением договора на вторичке у вас будет немного времени, чтобы поставить все точки над и. Не пренебрегайте юридическими тонкостями, доверьте это дело профессионалам, так вы застрахуете себя от различных неприятностей в будущем.
Как минимум, вы сможете выявить такие сведения о собственнике, как банкротство, наличие судебных разбирательств, задолженности по налогам, информацию об исполнительном производстве, не находится ли случаем его паспорт в базе недействительных. За счет этого вы будете точно знать, имеет ли продавец право на отчуждение собственности.
Когда все документы готовы к сделке необходимо переходить к оформлению договора купли-продажи, для этого можно обратиться к нотариусу, который поможет составить договор и зарегистрировать право собственности. Затем вместе с продавцом необходимо будет составить документ, подтверждающий передачу объекта и отсутствие взаимных претензий.
Последний штрих — регистрация права собственности на недвижимость в Росреестре, что можно провернуть тремя способами. Во-первых, через сайт ресурса, если заранее разрешить осуществлять сделки с недвижимостью в online-режиме.
Во-вторых, вы и продавец, прихватив с собой паспорта, можете обратиться в МФЦ. Тогда потребуются также три экземпляра договора купли‑продажи, документы продавца, устанавливающие его право на недвижимость, а также в некоторых случаях подтверждение согласия супруги или супруга продавца. И еще один вариант — обращение к нотариусу, что может быть обязательно в случае сделок с долями и/или несовершеннолетним продавцом.
Фото: Валентин Илюшин/Online47
