Голь на выдумку хитра, так можно коротко описать уже не новое, но набирающее популярность в России «ипотечное донорство». В текущих условиях, когда ипотеку выдают под 20% и выше, далеко не все могут позволить себе новенькую квартиру, даже если сильно в ней нуждаются. В то же время в стране действуют льготные ипотечные программы, включая «семейную ипотеку», ставка по которой достигает 6%. Порой разница переплаты может составить миллионы рублей, что и склоняет людей идти на определенные риски, оформляя ипотеку на близких, которые имеют право на льготные условия. Online47 попробовал разобраться, как работает эта схема и что нужно учитывать.
Условия и жертвы
Для начала следует понимать, что реализация такой задумки требует наличия того самого донора — человека, который готов оформить ипотеку ради покупки жилья другим. В этой роли зачастую выступают близкие родственники, но порой и друзья, воспитывающие детей. Если конкретно, то либо ребенка-инвалида, либо одного ребенка до шести лет, либо двоих детей до 18 лет.
При этом донору нужно иметь в виду, что с недавних пор в рамках семейной программы можно оформить только один жилищных кредит, так что, если ранее этой программой уже пользовались, повторно сделать это не получится.
Что же касается остальных параметров, то потребуется первоначальный взнос в размере 20% от стоимости квартиры, а максимальная сумма кредита может составить 12 млн рублей (в Ленобласти и Петербурге). Кроме того, так как он выступает в роли созаемщика, в большинстве случаев банк потребует отписать на него долю имущества, впрочем, бывают и исключения.
По мнению экономиста, руководителя Центра политэкономических исследований Института нового общества Василия Колташова, такой подход можно считать выходом из сложившейся ситуации со ставками, но лишь для некоторых людей.
«В этом способе нет ничего страшного, никакой проблемы, если платежеспособная семья с устойчивыми доходами берет ипотечный кредит для покупки квартиры, которая нужна молодым родственникам, а именно, детям, которые создали новую семью и у которых доходы недостаточные, они только по чуть-чуть вносят платежи, — объяснил эксперт. — Такая связка может считаться устойчивой, нормальной и в общем-то дальше уже просто эту квартиру как-то переоформляют полностью на новых собственников после погашения кредита».
Pxhere.com
Нюансы и риски
И все же в случае с «ипотечным донорством» нельзя сказать наверняка, кто рискует больше, инициатор сделки или созаемщик. Ведь ситуации могут быть разные и, не исключено, что тот же донор, обладая самой скромной долей недвижимости, не решит в однажды оформить в ней прописку на своего ребенка. Даже если донор очень хороший и честный человек, никто не отменял права наследования.
В то же время донор в любой момент рискует стать основным плательщиком, причем необязательно речь идет о гибели покупателя квартиры, ему достаточно оказаться неплатежеспособным. Естественно, всегда можно попытаться продать жилье, но удастся ли это сделать за сумму покупки – вопрос открытый.
Но даже в случае решения взять семейную ипотеку, нужен большой первоначальный взнос, с которым тоже не все так просто. По мнению экономиста, сегодня особое значение приобретает складчина, просто потому что стоимость обслуживания ипотечного кредита увеличивается, следовательно, ипотека становится дополнительным инструментом.
«Нужно накопить, а некоторые не готовы тратить на это время и ждать, полагаясь, например, на разные слухи о том, что рубль обесценится или еще какой-то гром грянет. Как тогда этот взнос набрать? На бабушку, на дедушку, на папу, на маму, на всех записываем потребкредиты, — заявил Василий Колташов. — И вот они их набирают, образуя первоначальный взнос. В этом случае, возможна просто куча проблем, что мы и наблюдаем сегодня у разных людей, когда они не могут справляться с этими долгами, хаотично, в общем-то, непродуманно набранными для того, чтобы дать опору молодой семье».
В свою очередь профессор права, адвокат Янис Юкша объяснил, насколько законна схема «ипотечного донорства». По его мнению, если просчитать все возможные риски, то никаких препятствий сегодня нет.
«Помимо прочего, созаемщик рискует дополнительным выплатами по невыплаченной части кредита, но обычно банки настолько проверяют свои риски, настолько недвижимость у нас в цене, что вообще подобные моменты маловероятны, если здесь нет опять же умысла со стороны банка и неких лиц, которым он может уступить право требования по этому кредиту, — заключил Янис Юкша. — В целом такой подход никаких законов не нарушает, хотя регулирование в этой плоскости возможно, ведь льготный кредит означает, что часть средств будет выплачивать государство так или иначе. Поэтому, можно ждать, например, определения в законе, в подзаконном акте недвижимой доли созаемщика, что она должна быть не меньше конкретного процента. Пока же никаких ограничений нет, так что тем, кто имеет желание, ничего не мешает».
Фото: Валентин Илюшин/Online47
