В Совете Федерации предложили не выдавать льготную семейную ипотеку на покупку студий и маленьких однокомнатных квартир. В Совфеде отмечают, что приобретение малометражного жилья, в действительности, не улучшает жилищные условия для молодых семей. На данный момент требования к минимальной площади жилого помещения по программе «Семейная ипотека» отсутствуют. Поэтому семьи с детьми выбирают самое бюджетное жилье на рынке. Однако, приобретая студию или однушку в ипотеку на 20-30 лет, семьи зачастую не имеют возможности в последствии продать его и купить жилье побольше. В результате, маленькая жилплощадь не позволяет семье заводить новых детей.
Тем не менее, запрет на покупку подобного рода жилья может создать риск, когда семья и вовсе окажется не в состоянии приобрести хоть какой-то угол для себя. О том, поможет ли ограничение улучшить жизнь семей, и во сколько в Петербурге и Ленобласти сегодня обходится стоимость жилья, выяснял Online47.
Цены на жилье
На сегодняшний день льготная семейная ипотека выдается под 6% годовых на покупку жилья в новостройках. С 1 апреля этого года купить жилье можно и на вторичном рынке. Но это касается лишь семей, у которых есть один ребенок до шести лет включительно. А воспользоваться такой мерой поддержки можно единожды.
Первоначальный взнос составляет не менее 20%, а максимальный срок ипотеки – 30 лет. При этом, максимальная сумма кредита — 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а для остальных регионов — 6 млн рублей.
Стоимость одного квадратного метра в Петербурге сегодня обходится в среднем в 200 тысяч рублей. В зависимости от района, стоимость может доходить и до 394 тысяч рублей за кв.м. Таким образом, даже студия 22,3 кв.м. может обойтись покупателям в 8,8 млн рублей. Но в среднем студия в 30 кв.м. обойдется в 6 млн рублей. А малогабаритное жилье площадью 16,7 кв.м. и вовсе выльется в сумму 3,4 млн рублей в центре Петербурга.
При этом, цены на однокомнатные квартиры в Петербурге тоже начинаются от 200 тысяч за кв.м. То есть жилье площадью 33-34 кв.м. обойдется в 9 млн рублей. На рынке вторичного жилья квартира такой же площади обойдется немного дешевле: в среднем в 6,5 млн рублей.
Бюджетнее стоимость жилья в Ленинградской области. Даже в соседствующим с Петербургом Мурино цены на студии начинаются от 160-180 тысяч рублей за кв.м. То есть самая дешевая квартира-студия обойдется в среднем в 4,5-5 млн рублей за 20-30 кв.м. жилья. В такую же сумму выльется и однокомнатная квартира в 30 кв.м. А вот однушка в 55 кв.м. уже будет стоить не меньше 10 млн рублей.
Довольно недорого в Мурино обойдутся двухкомнатные квартиры. Стоимость 1 кв.м. составляет на сегодняшний день от 107 тысяч рублей. То есть жилье с двумя комнатами обойдется в 8-10 млн рублей за 50-60 кв.м.
В Петербурге же стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке выльется в сумму от 13 млн рублей. В среднем стоимость жилплощади в 60 кв.м. в новостройке будет стоить около 20 млн рублей.
Первоначальный взнос и проценты
В текущий момент ключевая ставка ЦБ составляет 18%. При условии, если жилье, к примеру, стоит 9 млн рублей, первоначальный взнос с учетом льготной ипотеки составит порядка 27% — 2,5 млн рублей с ипотечным кредитом на 20 лет.
Если жилье стоит 13 млн рублей, то первоначальный взнос, по условиям банков, должен составлять от 20%. То есть не менее 2,6 млн рублей при условии, что срок ипотечного кредита тот же — 20 лет. Но даже при условии льготной ставки в 6%, ежемесячный платеж по такому кредиту — около 59-62 тысяч рублей, что очень существенная сумма даже для жителей Петербурга.
Мера на перспективу
Конечно, ограничение льготной ипотеки на покупку малогабаритного жилья, призвано, прежде всего, побудить семьи покупать двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, в которых есть условия для того, чтобы появлялись новые дети и были все необходимые условия для их жизни и воспитания. С другой стороны, как отметил в беседе с Online47 Василий Колташов, экономист, руководитель Центра политэкономических исследований Института нового общества, государственные средства не должны идти на финансирование жилья, непригодного для полноценной семейной жизни:
«Сейчас государственные деньги идут на субсидию производства малометражного жилья. В этой зоне концентрируется огромное количество спекулятивных денег, из-за чего идет бешеный рост квадратного метра. В результате, дорожают абсолютно все квартиры на рынке, и семьи уже не могут позволить себе покупку большой жилплощади. Они приобретают студии и однокомнатные, спрос на них растет, и застройщики строят еще больше такого жилья. Этому пузырю на рынке недвижимости необходимо лопнуть. И один из инструментов, который может с этим помочь – ограничение по льготной семейной ипотеке. Необходимо объяснить застройщикам, что государство больше не поощряет и не субсидирует такое жилье. У страны есть цели по демографии, рождаемости, а для этого нужны соответствующие жилплощади».
Как объяснил эксперт, запрет на льготную покупку жилья малой площадью потянет снижение цен на однушки и студии. А как следствие, цена будет падать и на всю остальную недвижимость. В результате, двухкомнатные квартиры тоже станут доступнее, а помощь государства в покупке жилья окажется более эффективной.
«Центробанк уже несколько лет держит высокую ставку по ипотеке. Но рынок недвижимости очень слабо на нее среагировал, – объяснил Василий Колташов. – В результате, цены просто перестали расти. Но не забываем, что до этого они повышались ежегодно на 20%. То есть рост цен остановлен, но стоимость жилья все еще недоступная. Ожидать быстрого эффекта от мер, которые предлагает сегодня Совфед, не стоит. Это долгая, напряженная работа против нездоровых процессов на рынке. Эффект не будет мгновенный, но эту работу нужно начать уже сейчас, чтобы в течение 3-4 лет получить первые ощутимые результаты по снижению цен на недвижимость в стране».
Вместе с тем, экономист отмечает, что и очень дешево новое жилье все равно стоить не будет. Все-таки в стоимость закладывается цена на стройматериалы, которые дорожают в условиях инфляции, и фактор изменения курса рубля. Но, что касается жилья, которое уже построено и есть на рынке, его точно получится удешевить, отмечает Василий Колташов:
«Речь не о том, чтобы прямо сейчас получить быстрое снижение цен, а чтобы поменять подход к строящемуся жилью и заставить застройщиков повернуться к покупателям и государству, которым нужны большие, комфортные квартиры. Последние годы самой выгодной инвестицией была покупка однокомнатной квартиры или студии. Даже, если у семьи было свое жилье, она получала семейную ипотеку и покупала такое жилье для своих детей – на будущее. На мой взгляд, необходимо и в этих случаях разрешить покупку жилплощади только если это двухкомнатная квартира или что-то еще больше по площади. С наибольшей вероятностью дети в будущем поселятся в таком жилье и заведут собственную семью».
Однако, немаловажной проблемой остается и размер первоначального взноса, который тоже сегодня довольно проблематично накопить. На это влияет ключевая ставка, которая этим летом начала снижаться:
«Неожиданно быстро Центральный банк в этом году понизил ставку на 2%, и, по всей видимости, эта тенденция продолжится. Это облегчит жизнь банкам, и в будущем они будут более охотно соглашаться на меньший первоначальный взнос».
Как подытожил экономист, других инструментов влияния на рынок недвижимости сегодня не осталось. Необходимо сокращать количество покупаемых однушек и студий, и при этом увеличить спрос на двушки и трешки.
Да, на некоторое время это может и вовсе оставить семьи без возможности что-то купить. Но за это время можно подкопить средства, чтобы приобрести хорошее жилье, когда цены на него все-таки упадут. Быстрых вариантов урегулировать дисбаланс нет, напоминает Василий Колташев. Нужно решать вопрос постепенно, чтобы не просто позволить семьям купить жилье, а дать им возможности приобрести такие квартиры, которые, действительно, отвечают запросам воспитания детей.
Дарья Нестерова
Фото: Валентин Илюшин/Online47
