Индивидуальное жилищное строительство – это всегда непросто. И не только тем, кто строит частный дом самостоятельно, но и тем, кто покупает уже готовый объект. Важно найти выгодные для себя ипотечные условия, учитывать все подводные камни покупки ИЖС. Но еще важнее – найти грамотного, добросовестного подрядчика, который достроит объект в срок. С последним, к сожалению, иногда бывают проблемы. Не все могут довести начатое до конца, из-за чего покупателей оставляют с недостроенными объектами и долговыми обязательствами перед банком. Online47 узнал, какие ипотечные условия сегодня предлагают банки для тех кто хочет купить или самостоятельно построить частный дом за городом. А также выяснил у юристов, как обезопасить себя от безответственных подрядчиков.
Жилье по семейной ипотеке
Конечно, на что в первую очередь обращают внимание желающие купить или построить дом, — льготные ипотечные программы.
Дом, построенный с использованием любой льготный программы, должен быть:
- пригодным для постоянного проживания;
- обеспечен всеми необходимыми коммуникациями — отоплением, электро- и водоснабжением, канализацией;
- не выше 20 м и иметь не более 3 этажей;
- площадь жилья должна соответствовать установленным в регионе нормам на одного человека.
Один из вариантов — семейная ипотека. С 2021 года ее можно взять и на индивидуальное жилищное строительство. Есть возможность как построить дом самостоятельно, так и купить готовый. Такой вариант подойдет для тех, у кого:
- хотя бы один ребенок в возрасте до 7 лет;
- ребенок-инвалид до 18 лет;
- двое и более несовершеннолетних детей старше 7 лет.
Ставка по такой программе составит 6% годовых для любых регионов. Первоначальный взнос — не менее 20% от стоимости жилья. Можно использовать маткапитал.
Так, например, если дом будет стоить 10 млн рублей, то первоначальный взнос в 20% составит 2,02 млн рублей. Ежемесячный платеж на 10 лет при ставке в 6% годовых выльется в 89,1 тысячу рублей. А переплата по ипотеке за этот период составит 2,6 млн рублей. Но важно учитывать, что одобрит такую ипотеку банк, если ежемесячный доход семьи составляет 148,5 тысяч рублей.
Если же оформлять ипотеку на 20 лет, то и необходимый доход потребуется меньше — 95,8 тысяч рублей. А ежемесячный ипотечный платеж опустится до 57,5 тысяч рублей. Однако, переплата по такой сделке будет почти в два раза больше — 5,7 млн рублей.
Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области на льготных условиях по ставке 6% составляет 12 млн рублей, в других регионах — до 6 млн рублей.
Ипотека на селе
Конечно, под строительство собственного частного дома подойдет и льготная сельская ипотека. Программа рассчитана именно на тех, кто собирается проживать за городом. То есть построить дачу, например, за счет ипотечных средств не получится.
В 2025 году кредиты по программе сельской ипотеки выдают по ставке до 3% годовых. Деньги предоставляют на срок до 25 лет. Максимальная сумма кредита во всех регионах — 6 млн рублей. Первоначальный взнос — от 20% стоимости жилья.
Такая ипотека доступна всем, кто проживет в сельской местности или малом городе с населением до 30 тысяч человек. А также тем, кто только планирует переехать за город.
Возраст заемщика должен составлять от 21 до 75 лет. Банк также учитывает уровень официального дохода и кредитную историю.
В рамках сельской ипотеки потратить средства можно на:
- готовый или строящийся дом у застройщика — первого собственника;
- готовый дом, пригодный для постоянного проживания, на вторичном рынке;
- строительство частного жилого дома по договору подряда или своими силами с использованием домокомплекта;
- покупку земельного участка под строительство жилого дома.
При этом, банки могут предъявить дополнительные условия. Например, чтобы процент износа дома составлял не выше 50% и имелись все необходимые коммуникации: электричество, водоснабжение, канализация, отопление. Требования могут быть и к самому участку:
- регистрация земли в едином государственном реестре недвижимости;
- постановка на кадастровый учет;
- официально определенные границы участка;
- принадлежность к категории земель, допускающих строительство жилого дома.
Так, если брать дом на этапе строительства или уже готовый, то первоначальный взнос в 20% составит 1,2 млн рублей (при учете стоимость жилья в максимально возможную сумму – 6 млн рублей). Минимальный срок, на который готовы выдавать банки такую ипотеку, – 15 лет. Таким образом, ежемесячный платеж составит 33,2 тысячи рублей. При сроке на 20 лет платеж уменьшится до 26,7 тысяч в месяц.
Но стоит понимать, что из-за ограниченной суммы кредитования — 6 млн рублей — и удорожания материалов можно столкнуться с тем, что денег на строительство просто не хватит. В этом случае супруги могут оформить две ипотеки. Но такую возможность предоставляют только по данной программе.
Власти на защите интересов жителей
О необходимости дополнительной защиты для тех людей, кто покупает или самостоятельно строит свой частный дом, говорят и власти. В Ленобласти, к примеру, банки рассмотрят возможность реструктуризации ипотек в проектах ИЖС при наличии уголовного дела в отношении подрядчика. Об этом заявил зампред Правительства Ленинградской области Евгений Барановский. Он подчеркнул, что об этом уже договорились с руководителями финансовых институтов на рабочей группе по ИЖС:
«Фокус внимания сместился: эскроу решил проблемы в МКД, теперь на повестке — ИЖС с подрядом. Договорились, если в отношении подрядчика возбуждено уголовное дело, то банки готовы идти навстречу — реструктуризация, отсрочка, замена подрядчика. Готовы работать с каждой ситуацией адресно», — отметил Евгений Барановский.
Стройблок Ленобласти
Помимо этого банки и муниципальные власти проведут выездной мониторинг более 2 тысяч участков с ипотекой на ИЖС. По каждому проекту банки составят «светофор» рисков и передадут его в Госстройнадзор, где проведут проверку и согласование решений по каждому из них.
Подводные камни
Однако, помимо условий банка внимательно стоит относиться и к договору с подрядчиками, говорят юристы. К сожалению, бывают случаи, когда подрядчик забирает деньги жильцов и исчезает, не доведя строительство до конца. Как пояснил в разговоре с Online47 юрист Сергей Носов, предварительная консультация с юристами перед покупкой жизненно необходима:
«Таких сложностей можно было бы избежать, если по договору оплата была при вводе здания в эксплуатацию. Но поскольку многие покупают жилье в ипотеку, то такой вариант становится невозможным. Обезопасить себя можно страховкой или поручительством, которое руководитель компании заключает с собственниками и банками. Тем не менее, даже страховые компании не всегда берутся защищать клиентов от внезапного исчезновения подрядчика. В любом случае, перед покупкой всегда стоит консультироваться с юристом, потому что последствия сотрудничества с недобросовестными подрядчиками всегда очень сложные. Если что-то случится, Вы можете обратиться в суд, и он встанет на Вашу сторону. Но не факт, что получится вернуть деньги. Компании нередко просто объявляют себя банкротами. В таком случае можно потерять даже маткапитал, что для многих семей настоящая беда».
Тем не менее, некоторые способы обезопасить себя все-таки есть, говорит эксперт. Можно на сайте судебных приставов посмотреть наличие дел в отношении подрядчика, а также ознакомиться с «внутренней кухней» компании на сайте налоговой службы.
Кроме этого, Сергей Носов рекомендует ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц: ознакомиться, когда она была организована и есть ли у компании приостановки по счетам:
«Это общая проверка юрлица, которая позволит понять, насколько можно доверять компании и ее руководителю. Увидеть, были ли какие-то проблемы до этого. Кроме того, необходимо обратить внимание на то, прописываются ли в договоре гарантийные обязательства. Есть ли там ответственность директора перед покупателями за долги своего предприятия. С этим как раз может помочь юрист. И если организация боится заключать такой договор – это тоже звоночек о том, что компания не уверена в том, что может исполнить свои обязательства. А если сами подрядчики неуверенны, как им может доверять покупатель?».
Фото: Валентин Илюшин/Online47
