С 2026 года ипотечные кредиты на индивидуальное жилищное строительство будут выдавать по новым правилам. Об этом объявил Центробанк. Изменения затронут и нецелевые кредиты под залог недвижимости. Уже с первого квартала 2026 года у банков будут строгие лимиты на количество таких кредитов. Таким образом ЦБ надеется снизить риски просрочек по кредитным платежам. О том, какие условия кредитования сегодня предлагают банки и какие риски есть для заемщиков, узнал Online47.
Кредиты будут выдавать реже
На сегодняшний день сегменты ИЖС и нецелевое потребительское кредитование являются для банков наиболее рискованными. Из всех кредитов с высокой долговой нагрузкой, по ним наиболее часто бывают просрочки.
Доля кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 1 октября 2025 года составила 4,6% от всего портфеля ИЖС, приводит данные Банк России. Это значительно выше, чем задолженности по ипотечному портфелю в целом – 1,7%. В условиях инфляции и экономических скачков людям попросту сложно бывает оценить, смогут ли они достроить дом и хватит ли на это средств.
В третьем квартале 2025 года доля займов, где долговая нагрузка заемщиков превышала 80%, достигла 29% в секторе ИЖС и 19% в секторе нецелевых кредитов. То есть, почти треть россиян, которые решаются на строительство своего жилья, по итогу не справляются с финансовой нагрузкой.
Кроме того, регулярно растет стоимость квадратных метров уже готового жилья на рынке. В результате, как отмечают в Центробанке, высокая долговая нагрузка покупателей жилья плохо сказывается и на ипотеке тех, кто строит жилье самостоятельно.
Чтобы уменьшить эти риски и для заемщиков, и для банков, ЦБ уже с 1 декабря 2025 года повысит с 20% до 40% надбавку к коэффициенту риска на прирост кредитных требований к крупным компаниям с повышенной долговой нагрузкой. А уже в 2026 году введет лимиты, которые ограничат количество выдаваемых кредитов в ИЖС и сегменте нецелевого пользования.
То есть получить данные виды кредитов будет теперь сложнее.
Как получить кредит на ИЖС в 2025 году
В 2025 году построить дом в кредит стало практически невозможно из-за рыночной ставки, которая доходила до 30%. Из-за этого практически все сделки на сегодняшний день заключаются с привлечением льготной ипотеки.
В частности, для получении кредита на ИЖС сегодня могут подойти следующие госпрограммы:
- «Семейная ипотека» — строить можно по 214–ФЗ или договору подряда;
- «IT-ипотека» — по договору подряда;
- «Сельская ипотека» — по договору подряда или силами заёмщика из готовых домокомплектов;
- «Дальневосточная и арктическая ипотека» — по договору подряда или собственными силами.
Кроме того, льготная ипотека подразумевает, что выбрать строительную компанию Вам придется только из перечня подрядчиков, которые имеют соответствующую аккредитацию. А их услуги зачастую обходятся дороже. Собственные программы банков не накладывают таких ограничений — в большинстве кредитных организаций одобряют финансирование самостоятельного строительства.
Чтобы получить кредит на ИЖС, заемщик в 2025 году должен соответствовать следующим требованиям:
- быть гражданином России в возрасте от 21 до 70 лет;
- иметь прописку в любом регионе РФ;
- постоянно работать и зарабатывать, чтобы ежемесячный платёж по ипотеке не превысил 40% от дохода;
- иметь стаж не меньше одного года и работать у последнего работодателя не менее 3-6 месяцев;
- соответствовать требованиям льготной госпрограммы, если она используется.
Отдельные требования действуют и к дому, который планирует строить заемщик. В частности, в нем должно быть:
- не больше трех этажей;
- кирпичный, свайный или другой капитальный фундамент;
- панельные, кирпичные или другие прочные стены;
- деревянные, металлические или другие надежные перекрытия;
- все инженерные коммуникации.
При этом, постройка должна находиться в населенном пункте рядом с другими жилыми домами, а площадь должна превышать 60 кв.м. Если ипотеку выдают сразу на землю и застройку, расходы на строительство не должны превышать 70% от суммы кредита. Например, если на землю потратили 2 млн рублей, на строительство выделяют не больше 4,66 млн рублей.
Также банки устанавливают сегодня довольно жесткие сроки, за которые нужно закончить возведение дома:
- 2-3 года в случае привлечения подрядчика;
- до 18 месяцев, если заемщик строит самостоятельно.
Если не достроить дом в указанные сроки, банк может потребовать деньги назад или увеличить ставку по кредиту.
Фото: Валентин Илюшин/Online47
