Приобретение квартиры исключительно с целью инвестиций, когда она потом долгое время простаивает, наносит ощутимый вред государству. Более того, свыше 9 млн таких объектов недвижимости даже не зарегистрированы в Росреестре. Учитывая это, как отметила в прямом эфире ОСН эксперт Минстроя Татьяна Вепрецкая, имеет смысл признать их бесхозными по примеру заброшенных дачных участков, сделать регистрацию недвижимости обязательной. Подробнее об этом — в материале Online47.
Пока одним не хватает, у других излишки
Капитализм открывает огромные возможности для людей, обладающих способностями, навыками и желанием зарабатывать деньги. И совершенно логично, учитывая макроэкономические процессы, что многие из таких граждан предпочитают хранить свои сбережения, вкладывая их в недвижимость. Но у такого явления есть и темная сторона, а именно, усиление несправедливого разделения благ среди населения. Во всяком случае, закон спроса и предложения никто не отменял.
Проблема эта актуальна для многих стран и сегодня, например, можно увидеть, как в Испании представители бедных слоев населения нередко попросту захватывают жилье, которое простаивает, и выгнать их из него может быть очень непросто. Называют таких находчивых граждан «окупасами» и только за 2024 год было официально зарегистрировано свыше 16 тысяч фактов захвата ими жилых площадей. Недавно, впрочем, власти начали активно бороться с этим явлением.
Но доводят до такого и во многих других странах, включая одно из самых развитых государств мира — Нидерланды, где сквоттинг (самовольное заселение в чужое жилье) вплоть до 2010 года был условно легален. Между тем в Великобритании по сей день существует сквоттинг коммерческой недвижимости, а в Италии нередко незаконно занимают муниципальное жилье. Не обошло это явление Германию, Францию, США.
И да, дело еще и в бюрократических проволочках, медленной работе судов, последствиях кризиса 2008 года, но появление большого количества пустующего жилья один из главных факторов. К последнему, естественно, относятся и дома, которые скупают как инвестицию и не используют по их прямому назначению. Но сегодня это не совсем актуально, ведь в Европе очень сильно развит рынок арендного жилья, а все благодаря введению государствами конкретных мер, включая такие как:
повышенные налоги, если квартира простаивает;
повышенные налоги на вторые/третьи дома (и далее);
высокие ставки для дорогой/инвестиционной недвижимости;
налог на «воображаемую аренду» (налог аналогичен тому, который платил бы собственник при сдаче квартиры в аренду);
ограничения на владение несколькими объектами;
ограничения для иностранных инвесторов;
принудительное вовлечение пустых домов в оборот;
экспроприация / принудительный выкуп;
лимиты на краткосрочную аренду (Airbnb-restrictions);
требования к застройщикам — квоты на доступное жилье;
субсидирование строительства гос/соцжилья;
контроль цен аренды.
Почему идея с бесхозным жильем бесперспективна
Между тем в России меры против «излишнего жилья» почти не применяются, потому что сама государственная и экономическая модель заинтересована в противоположном — в стимулировании инвестиций в недвижимость, а не в их ограничении. И это проблема далеко не сегодняшнего дня, ведь экономика десятилетиями опиралась на недвижимость как на способ накопления капитала.
И просто взять и ввести такие же налоги, какие действуют в Европе, означает серьезный удар по одной из ключевых «подушек безопасности» населения. Более того, строительство сегодня — одна из опорных отраслей экономики, а введение аналогичных европейским мер может серьезно снизить спрос на инвестиционное жилье. Да и политической цели «обеспечить жильем всех» как социального стандарта пока не наблюдается.
Естественно, никто не отменял лоббизм строительных компаний и девелоперов, да и чувствительность населения к новым налогам государству не с руки. Тем не менее, если бездействовать, то в перспективе могут наступить серьезные последствия, когда часть населения останется попросту без жилья. Выход из сложившейся ситуации Online47 обсудил с Василием Колташовым, руководителем Центра политэкономических исследований Института нового общества:
«Идея о признании инвестиционных квартир бесхозными попахивает странным мировосприятием. Понятное дело, что собственность должна оставаться неприкосновенной, независимо от целей приобретения. Но и простаивающая недвижимость в любом ее виде должна облагаться специальным налогом. Однако у нас вместо этого облагают население налогом на имущество физлиц, которого быть попросту не должно, ведь существует право на жилье, которое, по сути, этим налогом попирается».
Поэтому в идеале, убежден спикер, собственников простаивающего жилья необходимо облагать репрессивным налогом, чтобы мотивировать их сдавать его в аренду или жить в нем. В ином случае такая недвижимость занимает место, поднимает цены на аренду и покупку жилья.
«У нас очень бережное отношение к этим инвесторам, которые на самом деле являются спекулянтами и вредителями рынка. Они должны бояться держать недвижимость в простаивающем состоянии. Хоть в каком-то виде она должна функционировать, — объяснил Василий Колташов. — Но просто отбирать ее — это неправильно. Если на такое решатся, то это будет попросту обнуление всех принципов частной собственности на жилье в нашей стране».
При этом спикер пояснил, что речь идет вовсе не о каких-то мелких рантье, которые находятся в поле зрения большинства граждан (когда человек владеет одной-тремя квартирами), ведь таким людям и в голову не придет, чтобы недвижимость попросту простаивала. Речь о людях, владеющих десятками квартир, для которых несколько пустых и вовсе не представляют особой ценности.
«Есть категория людей, которая денег не считают вообще, и для них это простаивающая квартира ерунда, — уточнил Василий Колташов. — И они держат их как капитал без рыночной эксплуатации. И этим повышают цену аренды и цену квадратного метра, а потом спекулятивно продают одну-две и делают новый заход на рынок. То есть такая себе форма коммерческой деятельности, спекуляцией называется, хотя при желании можно и инвестированием назвать».
Что же касается возможного возмущения от введения такого налога, то спикер справедливо указал на то, что повышение налога на жилье обычных граждан государство не пугает. А бояться обижать так называемых инвесторов не нужно. Лучше будет даже ввести налог на простаивающее жилье, а сбор с обычных граждан отменить полностью. Так как для пенсионеров это деньги, а держатели десятков квартир точно не обеднеют. И с этим, пожалуй, поспорить трудно.
Фото: Валентин Илюшин/Online47
