В России хотят взять под контроль работу риелторов и сделать ее лицензированной. С такой инициативой выступила Госдума РФ. Депутаты отмечают, что сейчас отрасль, как вид деятельности, никак государством не контролируется. Это создает проблемы, в том числе, для граждан, которые зачастую не могут взыскать компенсацию за убытки и причиненный ущерб.
В качестве решения авторы инициативы предлагают включать риелторов в Росреестр, выдавать им лицензии на работу и установить контролирующий орган. Это, как считают законодатели, создаст дополнительные гарантии, ведь сейчас в отрасль работники могут приходить буквально с улицы, а проверить, насколько компании добросовестно работают, довольно сложно. Online47 поговорил с экспертами о том, как сегодня регулируется работа агентов недвижимости, насколько сложно их привлекать к ответственности, и при каких сделках россияне могут спокойно обойтись без их помощи.
За что платит покупатель?
Несмотря на то, что профессия риелтора на российском рынке существует уже не один десяток лет, она по-прежнему окутана кучей домыслов, слухов и вызывает вопросы. Обычно к услугам таких специалистов люди прибегают по причине того, что поиск жилья им кажется сложным и затяжным процессом. Особенно, если речь идет о покупке и продаже.
«Если вы сами продаете или покупаете, то есть немалые риски даже в том, чтобы правильно составить договор купли-продажи, – делится в сети Алла. – Не во всех случаях скачанный или стандартный договор подойдет. К тому же, после размещения объявления вас замучают звонками, и агентства, и частники. Совет: выберите для себя одного риелтора и он сократит ваше время на ответы по ненужным звонкам и показам».
Многие согласны с тем, что порой риелторская помощь бывает незаменима. Особенно, если нет времени заниматься поиском жилья самостоятельно. Но одна из главных проблем, которая заставляет россиян сомневаться, нужны ли им такие услуги, заключается в цене вопроса. Обычно риелторы получают определенный процент от стоимости продажи или аренды недвижимости. В среднем он составляет 5-6% при продаже жилья и 50-100% месячной оплаты при аренде.
Но сумма может увеличиваться, если сделка оказалась сложной или появились какие-то непредвиденные обстоятельства. Кроме того, на ценообразование влияет и опыт самого специалиста. В результате, стоимость услуг зачастую влетает в круглую сумму, а спрогнозировать итоговую цену затруднительно.
«Я не против риелторских услуг. Но не за такие же огромные деньги. Давно пора эти услуги узаконивать. Гребут деньги лопатой, а за что? За то, что я сам на Авито нашел квартиру и запросил справку-выписку?», – делится Денис.
Та же проблема возникает и при поиске квартиры в аренду. Найти объявления в интернете и не наткнуться при этом на агента сегодня практически невозможно. И если купля-продажа – это действительно сложный процесс, где требуется внимательность к заполняемым бумагам и приобретаемому жилью, то договор с арендодателем – это то, что человек без труда может оформить и самостоятельно.
«Искали квартиру для съема. Объявление нашли в интернете. Когда приехали на осмотр, хозяин сам все показал, рассказал. Риелтор приехала позже всех нас, просто подписала договор, и тут же умчалась. Мы с хозяином потом удивлялись, за что вообще она деньги получила по этой сделке? С тем же успехом арендодатель мог сам в интернете объявление выложить, результат бы не изменился», – рассказал читатель Online47 Дмитрий.
Еще одна особенность, которой боятся многие россияне, – сложность привлечения агента к ответственности за последствия сделки. Зачастую вопрос упирается в то, что риелторы выступают лишь посредниками, чья цель как можно скорее купить/продать жилье. В результате, с юридической точки зрения, услуги с их стороны оказаны. А если что-то в новом жилье оказалось не так – это уже на совести самих собственников, которые недостаточно внимательно приобретали или снимали жилье.
Основная задача, которую рассматривают в Госдуме, – сделать работу риелторов такой же профессией, как и любая другая. Назначить список необходимых требований к работникам, установить права, обязанности и сферу ответственности.
Что предлагают изменить
Вопрос узаконивания работы риелторских фирм правительство поднимало еще 10 лет назад, когда большая часть сделок с недвижимым имуществом оставалась в «тени» из-за нелегальных посредников. Уже тогда, по оценкам специалистов, серые сделки составляли порядка 60% рынка.
Актуальности вопрос не потерял и сегодня. Поэтому на фоне ужесточения контроля за бизнесом, в правительстве вспомнили и про эту отрасль. За счет лицензирования риелторской деятельности законодатели планируют решить четыре главных вопроса.
Первый – допуск на рынок. На сегодняшний день сопровождать сделки с недвижимостью может практически любой человек, а у клиента отсутствует возможность заранее определить, можно ли доверять тому или иному исполнителю. Никаких вариантов проверить добросовестность и качество его работы нет.
Второе – формирование цены услуг агентов. Комиссия часто смешивается с дополнительными услугами, новые платежи появляются уже в ходе работы, и итоговая сумма становится известна слишком поздно. По словам депутатов, в договоре должны быть прописаны:
- конкретные этапы и сроки работ;
- фиксированная стоимость работ;
- дополнительные услуги выделяться отдельными позициями с отдельной ценой и согласием клиента;
- установлена обязанность раскрывать все источники вознаграждения, включая выплаты от третьих лиц.
Кроме того, оплата должна производиться по результату работ, а вознаграждение исключаться при отсутствии результата или при ненадлежащей проверке.
Третье – прозрачный расчет и обращение с материалами по сделке. То есть риелторам должно быть запрещено принимать и хранить денежные средства по сделке, а расчеты должны осуществляться через банковские инструменты либо через нотариальные механизмы (не наличными средствами из рук в руки).
Четвертое – привлечение риелторов к реальной имущественной ответственности. Предполагается ввести обязательное страхование профессиональной ответственности как условие получения и сохранения лицензии. Вторым уровнем должен стать компенсационный фонд, из которого будут производиться выплаты в случаях недостаточности страхового покрытия или невозможности взыскания. Это значит, что ситуации, в которых человек не может взыскать с риелтора за свои убытки, должны уйти в прошлое.
Нужен жесткий законодательный контроль?
Несмотря на то, что на плечи агента по недвижимости сегодня ложится не просто поиск покупателей и продавцов, но и оформление документов, риелтор все-таки выступает скорее менеджером, чем реальным правовым консультантом и нотариусом, отметил в беседе с Online47 юрист Сергей Носов:
«Важно понимать, что помимо риелтора, есть и юристы по сопровождению сделки. Между ними значительная разница. Агент по недвижимости выступает, в первую очередь, как продавец. Он не знает всех юридических нюансов. Когда ты покупаешь квартиру, есть много подводных камней, и в оспаривании сделки, и в притязании третьих лиц. Риелтор знает только некоторые, общие нормы. Поэтому при покупке квартиры главная роль, на мой взгляд, должна отводиться не столько агенту, сколько сопровождающему юристу».
Вместе с тем, Сергей Носов подтвердил, что законодательно привлечь агента по недвижимости к ответственности за некачественную работу сегодня действительно сложно:
«Ответственность их очень условна. Да, с риелтором заключается договор на оказание услуг, и если они оказались некачественными, сотрудника можно привлечь к ответственности по данному договору. Но оказание некачественных услуг еще надо доказать. То есть, зачастую законом трактуется так: если агент нашел для Вас покупателя или продавца, собрал все необходимые документы, то свою работу он выполнил. Соответственно, наказать его за то, что в приобретенном жилье что-то не так, вряд ли получится. Привлечь к ответственности можно, если агент, к примеру, не ищет для вас покупателя/продавца. Работа риелтора больше техническая: найти клиента, собрать определенный набор документов».
Гарантировать чистоту сделки агент по недвижимости на сегодняшний день тоже не может. Однако, таких гарантий не даст и юрист. Он лишь минимизирует риски, подчеркивает Сергей Носов.
«Если включать риелторов в реестр, то тогда необходимо прописывать и квалификационные требования к ним. Хотя бы какие-то минимальные курсы такие работники должны проходить. Кроме того, нужно четко закреплять за ними ответственность за совершенные сделки. По большому счету, необходимо сделать то же, что и со строительными компаниями в свое время: допускать на рынок только при наличии лицензий и разрешений».
Юрист не исключает, что пересматривать придется и способ оплаты труда агентов по недвижимости. По его словам, загвоздка в том, что обычно человек получает зарплату согласно своим трудовым затратам. В то время как зарплата риелторов полностью диктуется ценами на недвижимость, и не имеет никакого отношения к количеству затраченных на работу времени и сил. Это тоже влияет на дисбаланс рынка оплаты труда. Особенно сейчас, когда цены на недвижимость растут очень быстро.
В целом, эксперт согласен с тем, что риелторский рынок сегодня крайне неоднозначный и требует дополнительного законодательного контроля. Никаких значительных изменений не вносились с 90-х годов, когда агенты по недвижимости только появились. Но очевидно, что сегодня сфера оказания этих услуг требует пересмотра.
Дарья Нестерова
Фото: Валентин Илюшин/Online47; pxhere.com
