Льготная ипотека в последние годы стала для многих россиян самым доступным способом приобрести собственное жилье. Семейная ипотека или для ИТ-специалистов, кредиты с господдержкой выглядят настоящим спасением, если сравнивать с обычными рыночными ставками.
Низкий процент вселяет уверенность, кажется, что все легко и безопасно, однако за внешней простотой скрывается целый набор обязательств. О многих подводных камнях люди узнают слишком поздно, уже после того, как поставили подпись в договоре. О том, на что важно обратить внимание, рассказываем в материале Online47.
Где проходит граница дозволенного
Один из самых недооцененных рисков льготной ипотеки связан с попытками сдавать купленное жилье в аренду. Логика заемщика понятна: жилье пока пустует, а деньги от аренды помогут вносить платежи по кредиту. Однако юридически такая схема далеко не всегда допустима, рассказал в беседе с Online47 генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге:
«И льготная, и обычная ипотека часто воспринимаются как понятный и безопасный инструмент, но на практике в договорах есть нюансы, о которых заемщики узнают уже постфактум. Один из самых частых вопросов касается сдачи квартиры в аренду. В большинстве ипотечных договоров, особенно по льготным программам, жилье считается залогом банка, и сдавать его без согласия кредитора формально нельзя».
На деле многие этот запрет игнорируют. Банки и правда редко проверяют, кто фактически проживает в квартире. Но, если о нарушении становится известно, последствия могут быть серьезными.
«Если нарушение вскроется, например, при страховом случае или просрочке платежей, то это может стать основанием для штрафа, требования привести договор в соответствие или даже для повышения ставки», — подчеркнул эксперт.
В отдельных случаях банк может квалифицировать несанкционированную аренду как существенное нарушение условий договора. А это открывает дорогу к увеличению процента по кредиту или даже требованию вернуть весь долг досрочно.
Для льготной ипотеки это особенно болезненно. Потеря субсидированной ставки автоматически означает переход на рыночные условия, что выльется в кратный рост ежемесячного платежа и общей суммы переплаты. Это десятки и сотни тысяч рублей, а иногда даже миллионы.
Когда банк действительно имеет право
Многие заемщики боятся, что банк может внезапно поднять процент или потребовать вернуть все деньги сразу. Но есть нюанс:
«В одностороннем порядке изменить ставку банк не вправе, если иное прямо не прописано в договоре, а в ипотеке такие условия встречаются крайне редко. Однако есть исключения: ставка может вырасти при нарушении условий, например, если заемщик не продлил страховку, использовал льготную ипотеку не по назначению или перестал соответствовать требованиям программы», — объяснил Филипп Шраге.
В случае с льготными программами такие основания возникают чаще, чем кажется. Для IT-ипотеки это, к примеру, увольнение из аккредитованной компании или потеря работодателем аккредитации. Для семейной ипотеки — если вы не живете в этой квартире сами. Тогда формально банк действует в рамках договора, и оспорить его решение возможно лишь при доказанных нарушениях процедуры или закона.
Показательной в этом смысле стала история россиянина Константина. В 2024 году он оформил семейную ипотеку на двушку площадью 53 «квадрата» в подмосковных Котельниках. Первый взнос составил около 3 миллионов рублей, кредит взяли на 30 лет с платежом в 59 тысяч рублей в месяц.
Через несколько месяцев квартира была сдана в аренду знакомой из Пензы за 40 тысяч рублей в месяц. Деньги переводились на карту, без уплаты налогов, пишет Mash.
Проблемы начались осенью 2025 года, когда Константин решил поднять арендную плату. Квартирантка отказалась платить больше, пригрозила обратиться в банк и налоговую. В итоге так и произошло: в подтверждение своих слов она приложила договор аренды и чеки о переводах.
Банк зафиксировал нарушение условий ипотечного договора — сдачу залогового жилья без согласия кредитора — и поставил заемщика перед выбором: либо досрочно погасить кредит в течение двух недель, либо согласиться на пересчет ставки с льготных 6% до рыночных 22%. Второй вариант означал резкий рост платежа и многомиллионную переплату. Сейчас Константин ищет адвоката, чтобы попытаться оспорить это решение.
Какие есть подводные камни
Многие заемщики нарушают условия ипотеки неосознанно, просто не придавая значения отдельным пунктам договора.
«Самые распространенные ситуации — несвоевременное продление страховки, перепланировка квартиры без согласования, использование жилья не как основного места проживания при льготной ипотеке или попытка продать долю без уведомления банка», — сообщил Филипп Шраге.
Отдельная проблема связана с юридически значимыми действиями. Регистрация третьих лиц, долгосрочная аренда, перепланировка, продажа или дарение квартиры в залоге — все это, по словам эксперта, обычно требует согласия кредитора. При этом банки редко специально акцентируют на этом внимание, ограничиваясь формулировками в договоре.
Даже те изменения, которые не влияют на конструкцию жилья, могут быть расценены как нарушение, если их не согласовали. Для банка принципиально важно, чтобы залоговая недвижимость сохраняла ликвидность и юридическую прозрачность на протяжении всего срока кредита.
«Главный подводный камень ипотеки — в целом иллюзия, что после подписания договора банк "исчезает" из жизни заемщика, — отметил собеседник Online47. — На самом деле ипотека предполагает долгосрочные отношения, где важно внимательно читать договор, соблюдать все формальности и заранее уточнять для себя спорные моменты».
Елизавета Нуждина
Фото: Валентин Илюшин/Online47
