Вопрос доступности ипотеки в России становится все более острым. На фоне инфляции и регулярно растущих ежемесячных платежей покупка квартиры становится все менее достижимой целью для россиян. При этом, сложность сегодня состоит не только в том, чтобы получить ипотечный кредит, но и в том, чтобы суметь платить по нему. В прошлом году жители страны все чаще сталкивались с тем, что оплата ипотеки становится непосильной. В результате, продавать квартиры для закрытия ипотечного кредита, в 2025 году граждане стали в два раза чаще, сообщают «Известия» со ссылкой на данные ЦБ. Таким способом они смогли закрыть кредиты на общую сумму в 1,3 млрд рублей.
Станет ли это новым массовым трендом и как изменит цены на жилье, выяснял Online47.
Условия стали жестче
Конец 2025 года оказался для некоторых россиян непростым. Именно на IV квартал пришлась треть суммы всех досрочно погашенных ипотек – 425 млн рублей. Главные причины – рост платежей, просрочки по кредитам и потеря дохода. При этом в IV квартале объем ипотек, погашенных отступными, достиг 757 млн рублей.
ЦБ подтвердил рост досрочного погашения ипотек отступными, но отметил, что это не массовое явление. В пресс-службе регулятора подчеркнули, что увеличение связано со сделками отдельных крупных заемщиков. В основном россияне закрывали кредиты за счет собственных средств — на эти цели направили 1,36 трлн рублей по итогам 2025-го.
На сегодняшний день рыночная ипотека недоступна для 83% россиян. Дело в том, что летом 2025 года банки начали сокращать количество выдаваемых ипотечных кредитов. Соответственно, заемщики проходят более жесткий отбор, прежде чем им одобрят кредит. Так в зоне риска оказались клиенты с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой. Данные ограничения вводились для снижения рисков у банков и самих ипотечников.
Кроме того, ключевая ставка по-прежнему остается довольно высокой – 15,5% годовых. Чтобы с наибольшей вероятностью получить одобрение по ипотеке, заемщику желательно тратить на нее не более половины дохода и заплатить первоначальный взнос выше 20%. В то же время средняя стоимость квадратного метра жилья, которое покупают с использованием рыночной ипотеки, по данным ЦБ, составляет около 130 тысяч рублей. Чтобы платеж составлял менее 50 тысяч рублей в месяц, первоначальный взнос должен составлять около 43% от стоимости квартиры.
pxhere.com
Соответственно, россияне, чья зарплата составляет меньше 100 тысяч рублей в месяц, оказываются просто физически неспособны выплачивать те ежемесячные суммы, которые им устанавливают банки. А таких сегодня большинство. Уже сейчас доля отклоненных заявок по ипотеке составляет около 65%.
Временное явление или новая тенденция?
Конечно, ограничения были введены не просто так. Платежеспособность населения снижается, и банки все больше рискуют, выдавая россиянам ипотечные платежи. Но экономические изменения влияют не только на тех, кто собирался купить жилье, но и на тех, кто уже имеет ипотечный кредит. Люди не справляются с нагрузкой, допускают просрочку платежей и приходят к тому, что им необходимо продать ипотечное жилье или подать на банкротство. чтобы не оставаться в долгах.
Как объяснил в беседе с Online47 экономист и руководитель Центра политэкономических исследований Института нового общества Василий Колташов, формирование проблемных должников у банков происходило уже некоторое время:
«Ипотека оставалась в зоне высокой стабильности. Взяв кредиты на покупку жилья, люди могли их закрывать, несмотря на то, что для семейств это было связано с большим напряжением. Но сейчас мы оказались в ситуации, когда стало больше сложных, проблемных ипотечных заемщиков и основная причина — необдуманно взятые ипотечные кредиты в реалиях высоких высокой ключевой ставки. Банки рапортовали, что, несмотря на высокие проценты, люди продолжали покупать жилье. Теперь эти покупатели потихоньку начинают надрываться».
Конечно, на платежеспособность влияет общий инфляционный фон, говорит экономист. Сильный рост цен приводит к дисбалансу в доходах и расходах. Домашние хозяйства не справляются, потому что оказывается, что теперь нужно больше денег даже на самые элементарные нужды.
«В случае семейной ипотекой люди брали жилье, которое им сейчас непосредственно не нужно. Я имею ввиду покупку студий и однокомнатных квартир. Муж и жена могли взять две жилплощади и выплачивать льготную ипотеку сразу по обеим. Естественно, от таких вариантов тоже начинают избавляться. Особенно сильное финансовое давление сейчас испытывают те семьи, где есть дети. Все дорожает: повышаются тарифы ЖКХ, собрать ребенка в школу тоже обходится дороже. Как результат, люди просто не справляются с такой финансовой нагрузкой и сокращают расходы».
Не исключает Василий Колташов, что сбрасывают россияне и ту недвижимость, которая в прошлые годы приобреталась как инвестиционная:
«Была и такая категория покупателей, которая брала по принципу: когда жилье нужно, тогда и покупаем. Они не исходили из того, что бывают хорошие периоды для кредита, что цены на недвижимость могут меняться и не везде недвижимость можно покупать. В Москве цена квадратного метра переваливает за 100 тысяч рублей, что очень много. В итоге, недвижимость, к которой добавлена высокая цена ипотечного кредита, приводит к тому, что продаются квартиры, которые уже взяты под ипотеку».
Вместе с тем, подчеркивает эксперт, рынок находится в состоянии секторального кризиса. Так что текущий период может быть даже экономически выгодным для того, что продавать квартиры, которые приобретались как запасной вариант.
Однако пока у тенденции продавать ипотечное жилье ради закрытия долгов, нет предпосылок к тому, чтобы стать массовой, уверяет экономист. Вероятнее всего это волнообразный процесс, и в скором времени он пойдет на спад. Такие изменения могут повлиять и на цены, которые пока стагнируют. В ближайшее время стоимость жилья, скорее всего, будет снижаться. В противном случае, непонятно, как защищаться от инфляции в России, если квадратные метры не дешевеют. А власти сейчас крайне заинтересованы в том, чтобы замедлить инфляционные процессы.
Фото: Валентин Илюшин/Online47
