В Ленинградской области хотят создать единые стандарты для строительства частных домов. Требования будут касаться девелоперов, которые занимаются комплексной застройкой. Застройщиков обяжут соблюдать правила планировки территорий, создания инфраструктуры, благоустройства и обеспечения транспортной доступности. Для всех территорий эти принципы будут едиными.
Предполагается, что это поможет региону уйти от хаотичной застройки, и создаст готовые районы со всеми условиями для жизни, где жителям не придется годами ждать от застройщиков строительства школ, садов или добиваться того, чтобы в поселке наконец проложили новую дорогу и пустили общественный транспорт.
О том, как единые стандарты могут изменить облик региона и какие сложности могут возникнуть при создании таких строительных комплексов, читайте в материале Онлан47.
michurino.site
Комплексная застройка и никак иначе?
Ленинградская область уже давно делает ставку на комплексное развитие территорий. Прежде всего, это, конечно, затронуло многоэтажное строительство. Там, где появляются новые жилые кварталы, нужны были больницы, школы, сады и спортивные комплексы. За соблюдением этого баланса региональные власти сегодня внимательно следят и включаются в процесс там, где это бывает необходимо.
комитет образования ЛО
Так, например, в прошлом году губернатор Александр Дрозденко взял под контроль строительство в микрорайоне Южный во Всеволожске. Там были сложности с возведением школы у застройщика, который обанкротился. В результате, губернатор поручил приостановить выдачу разрешений на строительство жилых комплексов, пока не решится вопрос со школами и детскими садами в микрорайоне.
«Жители должны получать полноценную инфраструктуру, а не только квартиры. У нас в стройке заявлено 3 школы, 5 детсадов. Мы хотим подтолкнуть застройщиков, чтобы они эти объекты начали строить опережающими темпами, то есть в первой очереди. Если мы об этом договоримся, то в ближайшие 3-5 лет мы здесь проблему социальных объектов решим», – заверил тогда Александр Дрозденко.
Комплексный подход применяется и при проектировании объектов для курортных зон. Одним из самых обсуждаемых стал проект освоения участка площадью 21 га на берегу Вуоксы в Приозерске, который анонсировали в прошлом году. Проект предусматривает 46 тысяч квадратных метров застройки, из которых 25,7 тысяч квадратов приходится на жилье. Ключевое отличие — выраженная курортная функция. То есть помимо жилья, комплекс будет включать гостиничный фонд с рестораном, магазинами, SPA-комплексом и эллингом для катеров. При этом, упор делается не только на туристическое ядро. Инфраструктура также будет включать детский сад на 50 мест, инженерные сооружения, улично-дорожную сеть, пешеходный мост и организацию общественного транспорта.
Градостроительный совет Ленобласти
С июня 2025 года комитет по строительству Ленобласти заключил восемь договоров КРТ общей площадью 498 гектаров. В них предусмотрено более 1,3 млн квадратных метров жилья, 10 детских садов на 2635 мест и девять школ на 5540 мест. Проекты расположены во Всеволожском, Ломоносовском и Тосненском районах и Гатчинском округе. Самый крупный объем социальной инфраструктуры предусмотрен в Новосаратовке: там планируют построить пять детских садов на 1365 мест и четыре школы на 2765 мест.
стройблок ЛО
При этом важно понимать, что речь идет о долгосрочных проектах с горизонтом планирования 10-15 лет. Синхронное развитие социальной, транспортной и коммерческой инфраструктуры позволят сформировать сбалансированную городскую среду, которая придет на смену разрозненным жилым массивам.
Новый подход к частной застройке
Аналогичный подход власти хотят использовать и в строительстве частных домов. Документ установит единые принципы развития таких территорий — от планировки и инженерной инфраструктуры до транспортной доступности, благоустройства и безопасности.
«Рынок индивидуального жилья должен развиваться, и здесь важен баланс интересов бизнеса, муниципалитетов и жителей. Единые правила дадут застройщикам понятные условия для реализации проектов, а региону — инструменты для последовательного развития территорий. Это позволит уйти от хаотичной застройки, когда вопросы инфраструктуры и благоустройства приходится решать уже после появления домов», — пояснил Игорь Кулаков, председатель комитет градостроительной политики Ленинградской области.
Обязательства застройщиков по комплексному обустройству территорий планируется закреплять в договорах комплексного развития территорий.
Уйти от безответственного отношения
Однако, развитие комплексной частной застройки может осложняться несколькими факторами. В первую очередь, недостатком свободных территорий для таких коттеджных поселков. Прежде всего, это касается территорий и районов, находящихся в непосредственной близости к Санкт-Петербургу. Населенные пункты, из которых без труда можно добраться до культурной столицы, всегда пользовались высоким спросом. Для этого было несколько причин. Во-первых, стоимость жилья там оказывалась ниже, чем в самом городе. Во-вторых, появлялась возможность вести полноценную загородную жизнь, в собственном доме, имея под рукой развитую инфраструктуру. При этом, активный рост наблюдался не только у пригородов Петербурга, но и у районов Ленобласти, вроде Всеволожского, который и сегодня активно наращивает свой жилой фонд.
администрация Всеволожского района
Вместе с тем, становится понятно, что плотность населения на таких территориях только растет. Еще в 2023 году, когда власти Ленобласти обсуждали строительство нового жилого кластера, было ясно, что агломерация на севере практически исчерпала свои возможности и нужно развивать южную часть. Почему так сложилось тоже понятно: северная часть региона обрастала все новым жильем, поскольку там были готовые коммунальные сети и очистные сооружения, к которым можно было подключаться и развивать.
Это тоже может отразиться на темпах будущего строительства. Очевидно, что застройщикам придется идти на те участки, где нет ни инфраструктуры, ни готовых коммунальных сетей. Где-то это придется создавать с нуля. Особенно, если мы говорим про отдаленные территории региона. Более того, все это должно будет еще и соответствовать определенным требованиям.
Тем не менее, ленинградцы сегодня просят дополнительной защиты от недобросовестных застройщиков, отметил в разговоре с Онлайн47 Александр Русских, председатель постоянной комиссии Заксобрания Ленобласти по экономике, собственности, инвестициям и промышленности:
«Бывают истории с коттеджными поселками, когда людей фактически «кидают»: не достраивают детские площадки, школы или другую обещанную инфраструктуру. Здесь вопрос касается недобросовестных застройщиков, которые домов понастроили, а ответственность нести не хотят. Поэтому важно все систематизировать и сделать так, чтобы любые непорядочные компании ушли с рынка».
Такой подход Александр Русских считает правильным и давно назревшим. Это будет справедливо и к самим застройщикам, уверен спикер.
«Не надо компаниям строить то, что им не по силам, а потом создавать нагрузку на муниципалитеты. А то получается, что рядом с населенным пунктом на пять тысяч человек появляется коттеджный поселок на 600 домов, который не обеспечен ничем. Такое мы проходили уже и с многоквартирными домами, когда инфраструктура просто не справлялась».
Именно по этой причине застройщиков МКД и обязали делать проекты с учетом строительства садов, школ, больниц, домов культуры и спортивных объектов.
«Правительство нередко сталкивается с обращениями, когда поселок построен, а дорога, которая к нему ведет, непонятно у кого в собственности. В итоге с некоторых жителей даже плату требует за въезд на собственную территорию. Похожая ситуация начинает происходить и на сельхозземлях, которые застройщики тоже потихоньку осваивают, пользуясь юридическими лазейками. Так что решение с комплексным развитием территории – оно здравое. Все эти перекосы надо убирать», — объясняет Александр Русских.
bazabezopasnosti.ru
Соблюсти баланс интересов
Важно проследить еще и за тем, чтобы эти требования не затрагивали простых людей, которые купили землю и строят дом для своей семьи. Как подчеркивает в разговоре с Онлайн47 Дмитрий Солонников, директор Института Современного государственного развития, индивидуальное строительство должно отличаться оригинальностью:
«Дома должны быть такими, какими их хотят видеть люди, чтобы в них было удобно жить. Общие требования по подводу электросетей, водопровода, теплоснабжения – это находится в ответственности областных и муниципальных властей. Конечно, все это должно соответствовать требованиям. Их нужно вводить в законодательную базу. Но остальное в отношении простого частного лица излишне».
Если частное лицо хочет строить дом определенным образом, такое право ему должны оставить, говорит политолог. К такому лицу жестких правил и требований быть не должно. В противном случае, это превратится в процесс чрезмерного управления:
«Есть сегодня ограничения, связанные с охранными зонами. Например, в исторической части Выборга или рядом с Тихвинским монастырем Вы дом просто так не построите. Есть исторические объекты и зоны вокруг них, которые находятся под особой охраной. К этому вопросов нет. Это должно жестко регламентироваться».
Вместе с тем, отмечает Дмитрий Солонников, есть сегодня и куда более явные препятствия для развития любого ИЖС – это сокращение доходов у населения. Экономика находится в кризисе, из-за чего проекты покупки и строительства домов могут попросту встать.
То есть главная задача, которая сегодня стоит перед региональными властями – соблюсти баланс. С одной стороны, нормы должны регулировать работу и ответственный подход застройщиков. Комплексный подход должен минимизировать спорные ситуации относительно того, кому принадлежит участок или дорога, проходящая на территории коттеджного поселка. С другой, важно, чтобы интересы самих жителей тоже были учтены и не возникало новых ограничений и сложностей у простых людей, которые строят жилье для себя.
Дарья Нестерова
Фото: spb.cian.ru; Валентин Илюшин/Онлайн47
