В новом рейтинге регионов по доходности вложений в недвижимость, подготовленном РИА Новости, Ленинградская область оказалась на крайне необычном для себя месте – 83 из 84. Доходность инвестиций в недвижимость в 47 регионе, согласно этому исследованию, оказалась лишь немногим выше, чем потребительская инфляция, а без учета сдачи жилья в аренду – и вовсе ушла в минус.
Online47, зная цены на недвижимость и аренду в Ленобласти, засомневался в таких результатах и вместе с экспертами отрасли разобрался в деталях.
Что показало исследование
Инвестиции в недвижимость в последние десятилетия, как верно напоминают РИА Новости, являются одним из самых надежных способов долгосрочного сбережения, а заодно – и дополнительного заработка. Нередко жилье приобретается для последующей перепродажи или получения арендного дохода. Как уточняют в издании, в пиковые моменты каждая пятая продаваемая на рынке квартира служила именно инвестиционным целям.
«Эксперты отмечают, что последние несколько лет недвижимость показала очень высокие темпы роста цен. Те, кто инвестировал в нее в начале волны этого роста, много выиграли. По оценкам экспертов РИА Новости, среднегодовая доходность вложений в недвижимость в среднем в России в последние пять лет была на 9% выше ежегодной инфляции, – добавляют авторы исследования. – Аналитики обращают внимание, что средние значения дают индикативную оценку, так как в каждом конкретном случае (для разных объектов недвижимости, различных локаций) результаты будут отличаться».
Для того, чтобы выявить эти различия, эксперты РИА Новости проанализировали статистику и составили рейтинг регионов по доходности инвестиций в недвижимость за последние пять лет. Как считали:
· доходность считалась за период 2018–2022 годы от прироста стоимости квартиры и сдачи ее в аренду;
· в расчетах учитывались выплаты НДФЛ, ЖКУ, за капремонт и налогов на имущество физических лиц;
· среднегодовая доходность учитывалась с учетом потребительской инфляции.
Для расчетов эксперты брали стоимость типовой однокомнатной квартиры площадью 35 «квадратов».
В результате лидерами рейтинга по доходности инвестиций в недвижимость стали Краснодарский край (19,7% годовых), Республика Алтай (18,2%), Республика Адыгея (15,9%).
Самые крупные российские города – Москва и Санкт-Петербург – расположились в середине рейтинга: на 37 и 62 позициях соответственно с результатами 8,2% и 6,3% годовых.
А вот на последних строчках рейтинга оказались Оренбургская (1,2%) и Ленинградская (2%) области. Без учета сдачи жилья в аренду доходность недвижимости в этих субъектах и вовсе «ушла в минус» – и в 47 регионе составила -2,5%. Правда, сама по себе доходность от сдачи в аренду – достаточно средняя для российских регионов и составляет 4,5% годовых.
Аргументы против
Опрошенные Online47 эксперты сферы недвижимости с такой оценкой Ленинградской области не согласились. Директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин и вовсе полагает, что эти данные неверны.
«Так, если посмотреть на то, за сколько наши клиенты покупали объекты в Ленобласти 5 лет назад и за сколько продают их сейчас, то разница составляет два раза, а в некоторых случаях три раза. Например, если 5 лет назад квартира стоила 1,5 млн рублей, то сейчас она стоит 4,5 млн рублей, – поясняет он. – Мне не очень понятно, как они получили такие цифры. При этом сложно эти цифры обосновать, даже если в них попали объекты, расположенные на значительном удалении от КАД. В нашей компании среднегодовая доходность по объектам в Ленобласти составляет 12%, а максимальная достигает 33%».
А генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК» Степан Федоров в беседе с Online47 напомнил о том, что за период пяти лет, который рассматривался при составлении рейтинга регионов по доходности инвестиций в недвижимость, произошли в силу геополитических процессов и существенные изменения на рынке. В частности, значительно увеличился интерес россиян к регионам с низкой стоимостью жилья, но при этом обладающим серьезными перспективами (Алтай, Краснодарский Край и другие), что, безусловно, повысило среднегодовую доходность и привлекательность в моменте.
При этом Ленинградская область, добавляет глава «ЛенОблАИЖК», имеет более сбалансированный уровень по цене и предложениям, что подтверждается статистикой:
«Экспертами также отмечается, что спрос в Санкт-Петербурге снижался из-за значительного роста цен и перераспределялся на более демократичный по ценам рынок Ленинградской области. Эту тенденцию мы тоже наблюдаем на нашем объекте ЖК «Левитан», который рассматривается не только жителями Ленинградской области, но и города, поскольку фактически территория образует с городом единую агломерацию (транспортная доступность, метро). При этом проект обладает рядом уникальных преимуществ – с точки зрения стоимости предложения, качестве организации дворовой территории, благоустройства, доступности к парковым и прогулочным зонам в экологически чистом районе, – рассказывает Степан Федоров. – Примечательно, если в III квартале 2022 года на новостройки Ленинградской области пришлось 29% от сделок в целом в петербургской агломерации, то за аналогичный период 2021 года доля области составляла 22%, что дополнительно подтверждает заинтересованность покупателей».
Гендиректор «ЛенОблАИЖК» подчеркивает: конечно, нельзя не отметить, что на доходность инвестиций повлиял рост себестоимости строительства. Застройщикам, объясняет эксперт, пришлось оперативно оптимизировать процессы, проводить замену импортного оборудования на имеющиеся аналоги.
Динамика роста
Как отметили РИА Новости, «многие регионы демонстрировали очень невысокий рост цен на квартиры, и положительная доходность инвестиций в недвижимость обеспечивалась фактически за счет арендных платежей». Однако Ленинградская область в этот параметр не вписывается.
«Необходимо разделять Ленинградскую область на 2 крупных сегмента – Ленинградская область с удаленными объектами строительства и Ленинградская область, образующая агломерацию с Санкт-Петербургом. И следует признать, что жилье в Ленинградской области дорожает медленнее, но жилье в нашей общей агломерации растет соизмеримо с ростом цен в городе Санкт-Петербурге», – резюмирует Степан Федоров.
С этим абсолютно согласен и Алексей Лякин, который заметил: если в целом смотреть на Ленобласть и анализировать динамику роста цен, то действительно можно сказать, что регионе жилье растет в цене медленнее, чем в Петербурге. Однако по отдельным комплексам Ленобласти можно говорить даже о более существенном росте цен, чем в Петербурге.
Этому соответствуют и данные агентства недвижимости «ПРАЙД ГРУПП»: за пять лет средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга выросла на 123,1% – или на 131 тыс. рублей. Сейчас средний квадрат в новостройках города оценивается в 238 тыс. рублей, тогда как 5 лет назад его средняя стоимость была на уровне 106,6 тыс. рублей. В Ленинградской же области динамика роста оказалась более значительной.
«Сейчас средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке региона составляет 161,9 тыс. рублей, тогда как 5 лет назад этот параметр был на уровне 69,7 тыс. рублей. За 5 лет средняя цена на новостройки выросла на 132,6% – или на 92,3 тыс. руб., – конкретизировал Online47 генеральный директор агентства Алексей Бондарев. – На вторичном рынке Ленобласти и вовсе за 5 лет динамика роста цен практически вдвое оказалась выше, чем в Санкт-Петербурге. Так, с 2018 по 2023 год вторичка в Ленобласти подорожала на 128,9% или на 73,2 тыс. руб., достигнув отметки в 130,5 тыс. руб. В Санкт-Петербурге рост за тот же срок составил 68,88% или 81,8 тыс. рублей. Сейчас средний квадрат на вторичном рынке города оценивается в 208 тыс. руб.».
Надежность и уверенность
Авторы рейтинга регионов со ссылкой на аналитиков отметили, что, вероятно, в ближайшие несколько лет во многих регионах чистая доходность инвестиций в недвижимость может оказаться отрицательной. Этому может поспособствовать несколько факторов: по-настоящему высокие цены на недвижимость и ограниченный потенциал дальнейшего их роста, более жесткие условия по ипотеке и активное строительство, которое не находит столь же масштабного спроса.
И, кажется, в этих условиях важны не быстрые и не высокодоходные инвестиции, а проверенные и и стабильные. Да, именно такие, как в Ленинградскую область. Как заявил Степан Федоров, инвестиции в строительство жилых объектов Ленинградской области, в том числе в локациях, которые образуют единую агломерацию с Санкт-Петербургом, являются надежными и эффективными. И пусть они не предполагают сверхдохода, зато обеспечивает клиентам-инвесторам уверенность в сохранении своих вложений в долгосрочной перспективе.
Татьяна Туктамышева
Фото: Валентин Илюшин/Online47
