Покупка квартиры в новостройке — это не только радостное событие, но и момент, требующий максимальной внимательности. Застройщики нередко торопят дольщиков с подписанием акта приемки, чтобы быстрее завершить формальности. Однако спешка может обернуться серьезными финансовыми потерями: незамеченные дефекты придется устранять за свой счет.
Тщательная проверка жилья и знание своих прав позволяют избежать неприятных сюрпризов. Online47 выяснил, как правильно принять квартиру в новостройке, на что обратить внимание и что делать, если обнаружены недостатки.
Что нужно знать
Процесс приемки квартиры начинается с уведомления от застройщика. Оно может прийти в виде письма, СМС или телефонного звонка, сообщающего о готовности жилья к передаче. С этого момента у дольщика есть месяц на осмотр, а у застройщика — от 45 до 60 дней на устранение выявленных дефектов. Чтобы подойти к процессу во всеоружии, необходимо заранее подготовить документы и инструменты.
Ключевые документы включают паспорт собственника, договор долевого участия (ДДУ), план квартиры и проектную документацию. Эти бумаги помогут сверить фактическое состояние жилья с обещанным. Например, план квартиры позволяет проверить соответствие площади, а ДДУ содержит информацию об оговоренной отделке и комплектации. Без этих документов сложно доказать, что застройщик нарушил свои обязательства.
Для проверки технического состояния квартиры потребуются инструменты. Лазерная рулетка поможет измерить площадь и выявить расхождения с договором. Лазерный уровень позволит оценить ровность стен, пола и потолка.
Для проверки электрики пригодится лампочка или АС-тестер, чтобы убедиться, что розетки и выключатели работают корректно. Теплоизоляцию в квартире можно будет оценить при помощи тепловизора. Мел или смываемый маркер позволят отметить проблемные места прямо на поверхностях, чтобы ничего не упустить.
Тип отделки определяет объем проверки. Черновая отделка подразумевает голые стены, базовые коммуникации, окна и стяжку пола без розеток и финишного покрытия. Предчистовая включает выровненные поверхности, установленные розетки, выключатели и подготовленный пол. Чистовая отделка — это полностью готовое к проживанию жилье с обоями, плиткой, установленными дверями и сантехникой. Каждый тип требует своего подхода: в черновой квартире проверяют базовые элементы, в чистовой — качество финишных работ.
Freepik
Что проверять
Осмотр квартиры — это не только визуальная оценка, но и тщательная проверка всех элементов. Начать стоит с документов застройщика. Акт приема-передачи, акт ввода дома в эксплуатацию, технический и кадастровый паспорта, а также гарантии на двери, окна и сантехнику подтверждают, что дом готов к заселению. Отсутствие этих документов — повод насторожиться.
Проверка площади — один из ключевых этапов. Используя лазерную рулетку, можно измерить фактические размеры и сравнить их с указанными в договоре. При значительных расхождениях стоит привлечь кадастрового инженера для профессиональных замеров.
Электрика требует особого внимания: все розетки и выключатели должны быть исправны. Проверка вентиляции с помощью листа бумаги выявит, работает ли система. Ровность стен, пола и потолка проверяется лазерным уровнем — перепады более 2 мм на метр могут указывать на некачественную работу.
Также важно не забыть о теплоизоляции, так как проблемы с ней приводят к быстрому охлаждению квартиры и повышенным счетам за отопление. Скрытые дефекты, такие как некачественная изоляция стен, щели в окнах, плохо утепленный фундамент или стыки между плитами перекрытий, выявляются тепловизорной камерой. Этот прибор фиксирует тепловое излучение и показывает зоны утечки тепла, например, «мостики холода» в кладочных швах или неплотно прилегающие оконные рамы. Обследование проводится внутри и снаружи: внутри проверяются окна, двери и стыки, снаружи — дефекты фасада и кровли.
Санузлы — зона повышенного риска. Герметичность труб, отсутствие протечек и правильная установка сантехники нужно проверять особенно тщательно. В квартирах с чистовой отделкой осматривают качество укладки плитки, обоев, ламината, а также состояние межкомнатных дверей.
Freepik
Не стоит забывать и про общедомовые зоны: лифты должны работать без сбоев, подъезды — быть чистыми и освещенными, а детские площадки — соответствовать заявленным стандартам.
К дефектам, которые застройщик обязан устранить, относятся трещины, плесень, щели, не предусмотренные конструкцией, поломки лифтов, сбои в системах отопления, водопровода, канализации или электрики. Также подлежат исправлению неровная стяжка пола, негерметичные окна, неправильно установленные двери или отсутствие обещанной отделки.
Все эти недостатки фиксируются в дефектной ведомости, которая становится основой для дальнейших требований. Гарантийный срок на конструктивные элементы, такие как стены, окна и крыша, составляет три года с момента передачи жилья. Такой же срок предусмотрен для инженерного и технологического оборудования, включая лифты, отопление, водоснабжение.
Для приемки квартиры в новостройке можно обратиться к специалистам, обладающим опытом и знаниями в области строительства и ремонта. Они способны обнаружить скрытые недочеты, незаметные для неподготовленного человека, и подготовят подробный акт осмотра с перечнем всех выявленных дефектов.
Специалисты проведут осмотр оперативно и профессионально, что поможет вам сэкономить время и предотвратить проблемы в будущем. Цена на такие услуги варьируется в зависимости от площади квартиры, но начинается от 2500 рублей и выше.
Freepik
Что делать при обнаружении дефектов
Обнаружение дефектов — не повод для паники, но нужно четко действовать, чтобы добиться их исправления. Все недостатки необходимо зафиксировать в дефектной ведомости или акте о несоответствии. Этот документ составляется в двух экземплярах с указанием даты, места проверки и перечня дефектов.
Подписать его должны все участники осмотра, включая представителя застройщика, который также ставит печать компании. Документ направляется застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если застройщик отказывается признавать дефекты, дольщик может усилить свою позицию, сделав фото- и видеофиксацию проблемных мест. Отказ от подписания акта приемки — законное право, если недостатки существенные. В этом случае список дефектов и требование их устранения отправляются застройщику заказным письмом. Если документы передаются лично, представитель компании должен поставить отметку о принятии с датой, подписью и печатью.
В случае игнорирования требований дольщик вправе обратиться в суд. Закон позволяет требовать бесплатного устранения недостатков, снижения стоимости квартиры или компенсации расходов на ремонт. Для этого важно уложиться в 60-дневный срок с момента обнаружения дефектов. Судебный путь требует подготовки: акт о несоответствии, фото- и видеоматериалы станут ключевыми доказательствами.
Если квартира нужна срочно, но дефекты некритичные, возможен компромиссный вариант — подписание акта с указанием всех недостатков и сроков их устранения. В таком случае в документе прописывается требование дольщика и гарантия застройщика, заверенная подписью и печатью.
Однако этот путь требует консультации с юристом, чтобы защитить интересы собственника. Грамотно составленный акт с четкими формулировками минимизирует риски и позволяет добиться устранения дефектов даже после подписания.
Фото: Валентин Илюшин/Online47
